保利上海保利叶上海项目营销策略提案同策.pdf

保利·叶上海09年年营销策略提案 同策同策咨询咨询 2009年元元月9 日 前 言 回顾2008，保利·叶上海摆脱市场压力，以崭新新的形象进入市场，取得了骄人的销售业绩； 展望展上海楼市将会更加扑朔迷离上海楼市将会更加扑朔迷离，在不在不不断变幻的楼市中保利不断变幻的楼市中保利··叶上海将何去何从呢叶上海将何去何从呢？？ 拨开云雾拨开云雾雾见青天雾见青天 2009年，保利·叶上上海机遇和挑战并存 但我们坚信一定能克克服困难，再续辉煌 企划策略核心 2009年我们面临的的潜在问题一：内忧 09年年 1000组//月的来月的来人量 VVS 2009的持持续低迷 2009年我们面临的的营销问题二：外患 本案后续热度维持 VVS 竞争个案集体降价 中环1号、经纬城市等等降价幅度达千余元 2009年基本处处于冲量状态 如何树立信心如何树立信心、快快速去化成为难题速去化成为难题 ！！ 所以所以，本案营年本案营营销企划的主要目标营销企划的主要目标 制造话题制造话题 维持人气维持人气 2008年，我们成功制造了“第四代公园园住宅”的营销话题，唤醒市场沉寂已 久的公园地产热，同时辅以12班看看房班车维持了现场的火爆人气。 然而2009年，“第四代公园住宅”是否还能支持本案的后续营销呢？ 所以所以，，我们我营年营营销企划策略的核心营销企划策略的核心 将将 公公 园园 进进进进 行行 到到 底底 以“公园生活”为主题，以“公园活动”为主线 也就也就是说是说 “2008公园概念年” “2009公园公园生活年活年” 将大会所及其门前广场定位将大会所及其门前广场定位位为位为 “公园生活活动中心公园生活活动中心” 大会所作为顾村公园和公园住宅的展示馆 2008整合营销策略亮点一 第第四代代公园住园住宅：只有只有公园住园住宅宅才能超越才能超越公园住园住宅 • 首先通过顾村公园的高调炒作首先通过顾村公园的高调炒作，加深市场对加深市场对对于顾村公园的认知度对于顾村公园的认知度； • 其次通过顾村公园的炒作过渡到“公园住宅宅”概念的深入； • 最后通过近十年来上海公园住宅发展最后通过近十年来上海公园住宅发展，从距从距距离公园远近角度切入距离公园远近角度切入，形成形成 ““公园住宅公园住宅””的的 产品升级和自我超越，以“只有公园住宅才才能超越公园住宅”的观点唤醒市民“居住在 城市，生活在公园”心声。 2008整合营销策略亮点二 一座美丽的公园城邦座美丽的公园城邦 • 紧邻顾村公园，视野开阔，毫无遮拦 • 突出本案与公园两者开放式规划的相容 相通 • 别墅区景观规划别墅区景观规划、、每个公寓组团中央景每个公寓组团中央景 观、公寓入户花园作为顾村公园延伸 • 较前一个主题“城市、公园、住宅”更 加贴近项目加贴近项目，更加深化更加深化 • 因为更加具体和具有丰富想象力，作为 形象引导期的第二个阶段主题 2008整合营销策略亮点三 公园级的宅院公园级的宅院，，别墅级的公寓别墅级的公寓 • 独创咬合错落的联排别墅组团方式，增 加花园的有效面积和有效栋距加花园的有效面积和有效栋距；近距离近距离 独享私家花园的精巧别致，远距离畅享