中原深圳金光华龙岸营销策略思考提案.pdf

1 金光华龙岸2008年营销策略思考 二级市场策划品控中心 这个报告这个报告 ，我们需要解决的是我们需要解决的是 ：： ——在市场急剧变化中，泛豪宅物业的营销出路问题。 首次置业物业，如梅陇镇、第五园……采用一降到底的方式冲量， 顶级豪宅物业，如红树西岸，兰溪谷……凭籍稀缺性资源而坚守， 处于尴尬位置的，是泛豪宅物业，如熙龙湾、星河丹堤……将何去何从？ 3 1 Guidelines 1 市场风向判定 2 Guidelines 2 潜在客户变化 3 Guidelines 3 撬动消费行为 44 GuidelinesGuidelines 44 营销推广实务 4 2007 ：房地产政策年 度房地产宏观调控政策年度房地产宏观调控政策 金融政策金融政策 限外政策限外政策 税收政策税收政策 市场规范法市场规范法 提高准备金率 限外令 清算土地增值税 则 加息 第二套房贷政策 限制外资投资房限制外资投资房 城镇土地使城镇土地使用费费 八部委检查八部委检查 银行贷款额度控制 地产中介 改税 国土局监控 5 2007 ：峰顶急挫，量价齐跌 2007年全市存量消化面积 279.59 可售面积 成交量（万平米） 消化率 219.04 164.74 55.7% 57.2% 128.18 156.68 159.30 52.4% 134.49 138.84 从消化率走势看，随着成交量的下 42.4% 36.4% 38.1% 151.19 137.80 33.4% 9898.6161 122.21 降降 ，，下半年消化率急速下滑下半年消化率急速下滑 ，，到年到年 26.0% 18.3% 14.8% 底，消化率已低于10％。