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物业管理人力资源素质研究 A Study of Labor Quality in Property Management Establishments 穆汉卿 刘一声 汪疆平 第一部分 物业管理人力资源素质论 素质的定义 物业管理的人力资源素质及其特征 物业管理人力资源素质的提高过程 基本规律 物业管理企业员工获得技能的主要途径 现状、分析与对策 现状与分析 指导性原则与模型 物业管理的发展趋势 有指导意义的几条原则意见 理想的人力资源结构模型 第二部分 企业如何提高其劳动力素质 物业管理企业面临的员工管理问题 物业管理公司的员工素质要求 提高员工素质的四个方面的工作 管理体系的建设 1 培训体系的建设 激励机制的建立 物业管理健康发展的两大瓶颈 在本文的开篇即提出这个问题，作者的用意是：人力资源及其管理 的各个要素都同社会经济环境和社会经济发展状况有非常直接的关系， 也可以说，对物业管理人力资源素质的各方面研究脱离不了人力在本行 业和其他行业之间的状况和运动规律的研究。所有的要素都是相互影响 和相互作用的。 从 20 世纪 80 年代初期，深圳出现第一家物业管理公司至今，物业 管理在我国的发展已经进入了 20 个年头。而且，随着九十年代初以来， 房地产产业成为我国沿海和发达地区、经济中心区的地区性支柱产业， 对优良质量物业管理的需求在近 20 年来呈现出来越来越迫切的趋势， 物业管理作为一个行业确实在这种旺盛的市场需求中获得宝贵的发展 机遇。但是，坦率地说，如果从经济运行的规律去观察，可能会发现， 物业管理的发展程度并不象一个历史已经有 20 年的行业。因为，整整 20 年了我们还是很遗憾地看到： ●真正有规模、系统的物业管理基本上只集中在经济发达的沿海地 区和部分的中心城市，在全国范围内的发展是极不平衡的，有些地区几 乎原始和空白； ●70%以上的物业管理企业仍然处于亏损经营的状态，赢利能力低 下，而且； ●行业中大部分企业并没有脱离房地产发展商而成为真正独立的 2 行业； ●行业发展早期就存在的难点、疑点甚至黑点问题仍继续存在； ●行业吸引不了投资，特别是外资对进入这个行业几乎没有什么兴 趣； ●有关物业管理的负面新闻大量充斥媒体，等等。 改革开放以来出现了很多包括物业管理在内的新兴行业，如金融期 货、保险甚至房地产业本身都取得了令人瞩目的发展，但根据上述的种 种现象看，物业管理的发展速度和发展程度是相对落后的。因此说物业 管理经过 20 年的发展进入了一个成熟的阶段，这个结论下得似乎为时 尚早。 所以在物业管理行业内部，行家们都比较赞同这么一个观点，即物 业管理行业的发展存在 2个大的瓶颈，如果这2 个瓶颈得不到突破，物 业管理行业要进入理性和成熟的时期是完全不可能的。这 2 个瓶颈是： 环境瓶颈 主要是指法律、法规、公众观念和行政环境。如果没有一部法律去 清晰界定涉及物权的各种关系，以建筑物区分所有权的理论去清晰地规 范物业管理各个主体之间的关系，如果没有一部全国性的物业管理法规 去规范现在各地林林总总、从立法原意到操作性都差别巨大的地方性法 规，如果公众对物业管理的观念仍然停留在计划经济时代或仍然被