广州顺欣青公社提案.pdf

——顺欣广场地块提案 提案机构:广州市地博置业顾问有限公司 提案时间:2007年12月26 日 项目适宜发展方向—— 与顺欣系列产品形象相匹配的 中档 精品 小户型 物业 项目消费群层次—— 新城市中的新活力新城市中的新活力一族族 项目形象定位—— 东广州东广州 城市活力阶层专属地带城市活力阶层专属地带 项目价格定位—— 项目产品定位精品小户型前提成立，入市时间以2008年下半年计算 2 2 简装300元/m ，实收均价：4500元/m 22 22 精装精装500500元元//m ，实收均价实收均价元//m 项目销售周期—— 项目入市时间以2008年下半年计算 公开发售起公开发售起66个月内个月内，销售完成销售完成90%90% 3W1H3W1H解决之法解决之法 我们卖什么产品我们卖什么产品？ 我们卖给谁？ 我们卖什么价格？ 产品如何优化产品如何优化？？ 我们如何卖？ 我们卖什么产品？ —之宏观政策前瞻 —之区域市场看点 —之项目自身分析之项目自身分析 宏观政策前瞻宏观政策前瞻 住房结构调整 90/7090/70 保障性住房供应 土地政策 2007年 金融政策 规范土地规范土地 宏观调控宏观调控 遏制流动性过剩遏制流动性过剩 市场管理 稳政策 抑制投机、投资性需求 调结构 调整是主旋律 调整是主旋律 税收政策 调整税收调整税收， 加大成本 土地政策调整土地政策调整 ◆土地审批权的“下放”: 1月22日国土资源部下发《关于调整报国务院批准城市 建设用地审批方式有关问题的通知》， 原来由国家控制土地审批权现交由省级 相关部门实施,国务院和国土资源部将更多精力用于监督管理等方面,加大了土 地的审批监管力度地的审批监管力度。 随着国家一系列土地政策的实施，“地根”被越收越紧；从土地 ◆自2007年1月1 日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理：收入全部缴入 供应量、供应结构、土地审批程序、土地资金监管及土地管理各 地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底 个方面都加大了严格的管理控制个方面都加大了严格的管理控制；未来的土地供应会日趋紧张未来的土地供应会日趋紧张， 的“收支支两条条线”；意意味着地着地方政政府今今后在在动用土地地出让资金金受益益上，必须接 受各方面的监督。 开发商获取难度也将一步步加大，这对开发商的资金链完整及通 畅性提出了更高的要求，实现快速开发、回笼资金是重点。 ◆ 2006年7月实实施了土地督察制度,设立国家土地督察局并向九个地方派驻机构， 代表国家土地总督察履行监督检查职责，负责对各省级及计划单列市人民政府 的土地利用和管理情况进行