地产总工战略培训.pdf

大型综合房地产项目开发的工程技术管理 中国保利集团公司 屈瑞福 二〇〇九年三月 本文以集团大型综合房地产项目开发 为例，将其开发流程按阶段、重点、要点 三个层次展开，结合价值论的基本观点浅 析开发过程中的工程技术管理，以探索保 利集团房地产专业化管理之路。 一、大型综合房地产项目的特点、现状和发展趋势 1、大型综合房地产项目的定义及主要特点 位于集团战略布局重点城市、对该城市建设发 展有一定影响力、对集团企业形象及价值效益有明 显建树力、建设规模较大且功能多样的城市综合体 项目，我们称之为大型综合房地产项目。 这种项目往往呈现投资规模大、开发周期长、 功能复杂、技术难度高、影响力广泛等特点。 2、大型综合房地产项目现状与发展 集团大型综合房地产项目起步较早，大 约经历了20年左右的发展历史，可简单划分 为启蒙期、开创期、发展期三个阶段。 统计情况见表1： 表1：保利集团大型综合房地产项目情况统计 建筑面积 投资总额 项目名称 选址位置 2 建设周期 (m) （万元） 北京保利大厦 北京东城区东直门南大街14号 95300 股权收购 1982年-1990年 广州中信广场 广州天河北路 321800 360000 1993.07-1997.05 启 蒙 上海证券大厦 上海浦东南路528号 104876 117300 1993.08-1997.12 期 保利白玫瑰大酒店 武汉市武昌区民主路 36000 15000 1995.05-1997.09 黄龙宾馆 四川阿坝州松潘县 7000 10000 1997.12-2000.09 新保利大厦 北京东城区朝阳门北大街 109997 137000 2003.05-2006.10 开 创 广州保利国际广场 广州琶洲地区PZB09－2地区 206041 146100 2004.12-2006.12 期 深圳保利文化广场 深圳南山商业文化中心区 148050 117594 2004.11-2007.11 上海保利广场 上海浦东新区陆家嘴梅园地区 101760 211528 2006.11-2009.11 发 武汉保利文化广场 武汉武昌区民主路788号 149000 159000 2007.08-2011.10 展 期 广州保利世贸中心 广州海珠区新港东路 552009 274100 2006.12-2010.12 南海保利水城 广东佛山市南海区 586400 88600 2006.04-2009.12 启 蒙 期 部 分 项 目 开 创 期 部 分 项 目 发 展 期 部 分 项 目 上述项目大多处于城市的黄金地段，由于其土地 资源稀缺和不可替代的地理位置，大部分升值潜力较 大，租金回报比较稳定。这类项目的开发，对于集团 社会效益和经济效益的提升、抗风险能力的提升、综 合专业管理能力的提升以及专业化管理团队的建设均 起到了非常重要的作用。 尽管如此，与发展起步较早且较成熟的房地产开 发商相比，保利集团大型综合房地产项目无论是在投 资规模、产品多样性、区域占有率，还是在收入权重