住宅地产操盘方案.pdf

天元阳光苑一期操盘总体方案 [讨论稿] 淮安天元置业有限公司 营销部 2012年7月20日 目录 一、项目形势 二、具体措施 三、实施步骤 四、工作计划 注：附）项目销售模式利弊分析 一、项目形势  1、市场虽有所回暖，但还处于疲软状态。  4、本案前期所积累客户，  2、本案规模、档次、环境、景观、 已经基本流失。 户型、价格无明显竞争优势。  3、本案工程曾停滞较长时间，负面影响较大。 所以，在这样的形势下，如何才能确保10月份一期顺利开盘？！ 见招拆招 ，以价搏市 2、以 商 带 住 1、以 价 击 市 “ ” “ ” “ ” “ ” 开盘 3、起 死 回 生 4、以 价 换 量 “ ” “ ” “ ” “ ” 二、具体措施 1、以“价”击“市”  本案无论地段、规模、环境、配套、景观、户型等都无法立足市场。  且在市场处于疲软状态下，只有价格才能撼动市场。  以绝对优势的房价，先占据一席之地，再图稳操胜算。 2、以“商”带“住”  我们知道本案住宅产品竞争激烈，在尽量避免硬碰硬的同质化竞争 下，我们不能忽视了本案的商业部分……  我们要 两条腿走 ！ “ ”  因为， 商业有更高的经济价值，商业能带动人气，商业能促进住宅的销 售，更重要的是周边社区居民迫切需要日常生活服务的商业出现。  所以， 这也是确保后期实现 差异化竞争策略 的需要。 “ ” 麻雀虽小，五脏六肺俱全！  在这里，足不出户就可以满足社区居民日常生活服务的需要。  在本案3公里范围内拥有约10个居住小区（包括在建在售），辐射 5万人口以上的未来中央居住区。  拥有贴近居民生活的12项必备生活功能： 便利店 洗衣房 维修店 银行 药店 社区活动中心 邮政通信 美容美发店 卫生所 餐饮店 文化用品店 邻里生鲜店 所以，我们重新定位：新城中央·邻里社区 打造清浦新城中央邻里社区 倡导邻里生活概念 成为新城中央首个让居民完成衣、食、住、闲消费的好去处 提示： 在加快项目1#、2#楼施工进度的同时，提前展开商业部分的蓝图规划。 （主力店、连锁店或个性店的进驻、经营管理公司的洽谈、销售模式的确定等） 3、起“死”回“生”  恢复施工是前提，重新定位包装是基础，有效激励是手法。 （1）顺利复工 工程恢复施工是重塑项目形象的关键，所以须借助复工做好各大媒体 的宣传报道