XX集团地产新项目.pdf

**集团地产新项目 目 录  一、本项目定位与停车设施要求  二、本项目可供选择的停车库方式  三、停车库建筑设计方案的对比分析  四、停车库建设成本的对比  五、停车库营运成本的对比  六、停车位经济效益产出的对比  总结 一、本项目定位与停车设施要求 本项目定位与停车设施要求 1、本项目的市场定位与停车数量的要求: （a）豪宅产品定位:国际知名的江景超高层豪宅社区，CBD配套的标志性 住宅物业 ——集居住、会所、高端商业于一体的国际化顶级物业。 （b）销售对象的用车需求:根据对市场上高端住宅产品的研究发现，一般 这种类型的消费者的户均拥有汽车量在两部以上 。 （c）户数与相匹配的车位比例：按照销售对象的用车需求，则业主的车位 比应在1：2以上为宜。 （d）商业及访客备用车位数量:本项目一共约554户，商业体量相对较小， 因此主要考虑访客车位，访客车位比应在1个/8户。 本项目定位与停车设施要求 2、停车方式的要求: 停车方式的总要求： 有利于提升项目的形象和档次， 给予业主以尊贵服务的享受。  考虑到业主的隐私，车库设计应注重隐蔽性；  考虑到项目可用地面积及地面行人安全，车库设计应多考虑在 地下；  车库设计应突出安全性，确保汽车和车主的安全 ；  停车方式的选择，应具有较高的存车取车的效率，存取方便；  车库设计应特别突出专用性，例如占位器的设计；  车库设计应注意满足特殊尺寸车辆的停放要求，但特殊车位应 限制数量；  车库的管理方式应注重服务性，体现业主的尊贵身份。 本项目定位与停车设施要求 3、停车位经济效益的产出要求 （a）单个车位销售价值:参照市场高端项目的车位售价，本项目的车位售 价约在20万/个以上。 （b）本项目车位销售预期效益: 车位总数：1178个 可售车位：1178-554/8 1108 （按照每8户一个访客车位计算） 单价：20万/1个（预计均值） 则：本项目车位销售预期效益=1108×200000= 221，600，000元（人民币） 考虑到车位的销售周期较长，未必在交楼时全部完成销售，因此按照60%的 销售率则车库总售价为221，600，000×60%= 132，960，000元（人民币） 本项目定位与停车设施要求 （c）政府关于车位产权的界定标准  如果地下车位(库)建筑面积未分摊，可办产权销售，但是无约 定的话就属于全体业主；  如果地下车位(库)建筑面积已分摊，就属于全体业主；  如果该地下车位(库)属于“人防工程”的话，属于全体业主；  如果是改造车位(库)，也属于全体业主。  采用机械停车系统的方式，其车位不可销售，一般采用 长期租用的方式。 本项目定位与停车设施要求 4、停车库投入使用后的营运要求： （a）物业管理要求: 根据本项目的顶级豪宅定位，要求相匹配物业管理服务。可以考虑聘请国 际著名的物业管理公司作为物业顾问，由侨鑫物业管理公司具体执行。 物业管理服务具体到停车库问题上，要求： 确保汽车和车主的安全性； 存取车的效率性； 服务的尊贵性，比如提供洗车服务、简易维修服务、待客泊车等。 （b）维护费用的控制: 维护费用既要能够满足日常维护的需要，又须严格控制。机械停车库 每个车位的维护费用为50元/年，包括易损件、人工费等，计算到每 一天为：50/366*834 114元/天 二、本项目可供选择的停车库方式 本项目可供选择的停车库方式 1、通道式地下停车库:传统地下停车库形式，目前在广州采用 此方式的豪宅楼盘（观园国际、誉峰、金海湾等)。 项目名称 车位个数