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珠江御景长辛店新区项目市场调研报告营销中心 第 PAGE 30 页 共 NUMPAGES 34 页第一部分　　项目总体发展综述一、项目地块规划（一）长辛店新区规划长辛店新区位于北京市区西南，永定河西岸，长辛店镇域中部，由产业用地和生活区两部分组成。（1）长辛店新区产业区规划产业用地位于京九铁路西长线西侧，其用地北至北方车辆研究所南侧路，南至太子峪陵园北部，西以长兴路为界，东至现太子峪大队白东村，占地面积135.7公顷，距市区广安门约20公里。（2）长辛店新区生活区规划生活区位于京九铁路西长线以东，其西起京九铁路东侧规划主干道，东至装甲兵工程学院(北院)西界，南起北方车辆制造厂，北至太子峪大队留霞峪村北规划道路，占地面积353公顷，距市区广安门约16公里。规划区内现有长兴路、辛庄南路、太子峪路等道路，还有京九铁路西长线通过，交通比较便利。（3）长辛店生活区西区规划居住区被北方车辆制造厂靶场北侧的绿化隔离带分为西区和东区两部分。西区居住用地主要分布在现蟒牛河两岸，为二类居住用地。珠江御景长辛店新区项目属于长辛店新区的居住区西区地块，本文中的项目均指居住区西区地块。二、地块背景资料（1）地理区位珠江御景长辛店新区项目位于在北京市丰台区长辛店镇域规划和长辛店卫星城总体规划中的镇域中部，包括辛庄、太子峪村及张家坟村各一部分。具体为西起京九铁路东侧规划主干道，东至北方车辆制造厂靶场北侧的绿化隔离带，南起北方车辆制造厂，北至太子峪留霞峪村北规划道路。主要分布在蟒牛河两岸，以二类居住用地为主。（2）地块基本分析2.1基本情况表位置丰台区长辛店镇蟒牛河两岸用地性质居住、商业用地面积92.7978万㎡地上建筑面积84.0106万㎡容积率≤0.9使用年限住宅70年，商业40年，车位50年2.2各项经济指标表项目面积（万平米）一、居住区用地92.79781、住宅用地65.05512、配套公建2.173、路绿地3.11294、公共绿地21.5249二、代征道路绿地17.8717三、代征绿化用地9.8712.3建筑面积平衡表地上建筑面积84.01061、地上住宅建筑面积60.88482、地上公建面积23.1258其中集中商业面积8.86配套商业面积2.498酒店写字楼综合楼面积7.3358交通枢纽面积1.58会所学校托幼面积2.86（因数据有限，本文分析均以在此数据为基准。）（3）地块环境项目地块东面以一条规划中的40米宽的次主干道为界，目前尚未建设，与中体奥林匹克花园1100亩二三期地块相邻；南面与珠江御景一期用地相接，西南为618厂工厂区；西面为规划60米宽的城市主干道，但现状为10米左右的普通道路，道路西侧紧邻京九铁道线；北面为太子峪路，与规划中的古树公园相邻。地块总体呈东高西低的走势，东部地块边缘至地块中部太子峪路为坡地，东部最高与低处相差30多米，现状多为农用地；地块中部至西部基本较为平整，目前分布较多农民用房。（4）交通环境项目所在区域交通条件相对优越，现有744、917北线两路公交线路，现有太子峪南路向东连接杜家坎环岛，向南连接朱家坟及云岗。向东2公里即可连接京石高速，15分钟车程快速抵达西三环六里桥，25分钟抵达中关村和奥运村等地。而项目中后期规划线路较多较好，一旦建成更显便捷。项目交通环境的总体不足是位于永定河西，通过永定河前往市区的道路桥梁较少，目前仅杜家坎及莲池西路两处，其中大部分车流均流向杜家坎，导致交通较为拥堵。地块中部现状约25米道路/规划为40米的次干道地块东侧现状约10米宽道路/规划为50米宽的主干道4.1规划城市主干道长辛店新区规划城市主干道两条。一条是从二七机车车辆厂(北厂)北侧沿京九铁路东侧经过，向南至朱家坟地区，连结长辛店南北各组团的规划道路，此条道路为项目地块西侧之道路；另一条是由杜家坎经装甲兵工程学院(北院)南侧，向西南经云岗至青龙湖休闲度假区的联系市区与长辛店、云岗两大组团的规划道路，此条道路为项目地块东南侧之道路。规划主干道红线宽50米。4.2规划城市次干道长辛店新区规划城市次干道3条，均在现状道路基础上拓宽和完善。一条是装甲兵工程学院(北院)西南角向西北至辛庄的规划路，该路以现状长兴路为基础，联系长辛店东部和西北部各组团；另一条是以现状辛庄南路为基础，从辛庄向南至朱家坟的联系长辛店西北和南部各组团的规划路，项目地块中的太子峪路即为此种类型道路；二是北方车辆研究所南侧规划路。规划次干道红线宽40米。4.3公共交通规划在长辛店新区生活区南端两条规划城市主干道交叉口的东北角根据总体规划要求安排了客运枢纽用地，另在工业区南部长兴路南侧规划了公交首末站用地。4.5道路系统道路名称规划路