中铁自贡檀木林的项目营销的策略总纲.ppt

营销通路 道旗 围墙 公交车体 电梯轿厢 报刊 网站 业主维系活动 雄飞凯悦星城 本项目竞争对手点对点分析 项目规模 指标 数值 总用地面积（㎡） 73332 总建筑面积（㎡） 约15.2万 容积率 3 绿化率 40% 建筑类型 高层（18/26F） 主力户型 80-120平米 梯户比 3/2梯6户 项目地址 汇川路中段 价格 2600-2900元/㎡ 开盘时间 预计08年7月 经济技术指标 本项目竞争对手点对点分析 目前推1，2，4号楼共计528套 推量约在6万方左右 1号楼156套 2号楼156套 4号楼216套 26F ① ② ④ 18F 1，2，4号楼户型面积以80-120平米的户型居多。由于是在新城南湖第一个亮相的项目，目前尚处于试水期。具体资料准备不充分，在后期会进行密切的跟进。 本项目竞争对手点对点分析 客源：项目临近区域，汇东区域的分流人群 核心目标客户群：汇东区域的分流客户 目标客户群分析 08年3月16日 雄飞集团开发的“南湖双星”项目之一凯悦星城正式对外亮相。 目前项目正处于一个蓄客期，造势宣传比较常规和大众化。以体育运动为主要 营销节点及形式 08年4月17日 “雄飞?凯悦星城杯——我心中的运动家园” 的主题有奖征文活动。 2008年1月9日　　 元旦万人跑迎奥运年 2008年3月6日　　 四川雄飞集团有限责任公司“中国AAA信用房地产企业”称号 08年4月20日—5月3日 健身，网球，篮球等客户体育竞技活动 营销通路 道旗 围墙 公交车体 电梯轿厢 报刊 网站 地块施工现状 龙城国际 本项目 优劣势比较 区位 汇东片区是自贡市政府所在地，是新兴的居住中心 老城区，过去的市政府所在地，规划改造中 汇东片区规划更为成熟利好，更具竞争力 规模 约1００亩 约85亩 龙城国际规模略大 容积率 8.36 约3.86 本项目容积率明显具有优势 开发方向 自贡区域首席性项目，依托汇东政府规划导向、理工大学校园经济，意图建成一个新型的大型居住社区 国宾馆旁首个高端项目，与檀木林国宾馆的改造应运而生，致力于成为自贡区域首席产品 项目开发方向趋近，但一个是依托区域整体规划和大环境，另一个更多是依托区域的人文资源价值 资源 地块内本身有一个天鹅湖，开发商后天将其打造为生态湖，并修建叠水瀑布景观。项目自身还打造有幼儿园、游泳池、医疗会所、社区小球馆、健身馆、晨练广场、生态湿地景观等 地块内部分覆盖茂密原生植被。檀木林国宾馆及宾馆所带的高端商业为项目重要配套 在资源上各有优势，龙城国际更侧重生态资源，本项目更偏重人文环境资源 产品特征 物业类型为高层。梯户比较高 物业类型为高层+小高层。梯户比相对合理 本项目产品略优 拿地成本 —— 约190万/亩 本项目成本更高 楼面地价 —— —— 营销模式 体验营销，自贡目前售楼部及看楼通道打造最优的项目 西南级团队操作，带来成都化专业操作模式 本项目应优于龙城国际 品牌 多个本土开发商联合开发，品牌一般 全国视野型专业开发商-中铁二局 本项目更优 城市标杆 VS 国宾首席 与龙城国际相比，本项目： 规模略小 成本更高 产品更偏舒适 具人文资源价值差异 国宾馆配套成为项目突出的核心竞争力 城市标杆 VS 国宾首席 尚东国际 本项目 优劣势比较 区位 汇东片区是自贡市政府所在地，是新兴的居住中心 老城区，过去的市政府所在地，规划改造中 汇东片区规划更为成熟利好，更具竞争力 规模 约70亩 约85亩 本项目规模略大 容积率 3.0 约3.86 尚东国际容积率更有优势 开发方向 依托汇东政府规划导向、理工大学校园经济，紧邻市政府，旨在建成一个更具国际化及都市化的居住社区 国宾馆旁首个高端项目，与檀木林国宾馆的改造应运而生，致力于成为自贡区域首席产品 一个是新中心都市社区，另一个更多是老中心，依托区域人文资源价值打造的舒居社区 资源 无突出天然资源，临近市政府、理工大学 地块内部分覆盖茂密原生植被。檀木林国宾馆及宾馆所带的高端商业为项目重要配套 在资源上各有优势，尚东国际更侧重城市增值型资源，本项目更偏重人文环境资源 产品特征 物业类型为高层，有部分多层。梯户比一般， 物业类型为高层+小高层。梯户比相对合理 尚东国际产品略优 拿地成本 —— 约190万/亩 本项目成本更高 楼面地价 —— —— 营销模式 首度在自贡引入体验式营销，自贡首个打造样板间的项目 西南级团队操作，带来成都化专业操作模式 本项目应优于龙城国际 品牌 本土实力开发商-远达集团力作 全国视野型专业开发商-中铁二局 本项目应更优，但在本土的知名度和美誉度尚待建立 汇东标杆 VS 国宾首席 与尚东国际相比，本项目： 规模略大 成本更高 产品无明显优势 具人文资源价值差异 国宾馆配套成为项目突出的核心竞争力 汇