稳定房地产市场困境.docVIP

稳定房地产市场困境 　　房地产市场热到如火烧，固然是经济不健康的表现，但从发烧到结冰，缺乏过渡周期，同样会使宏观经济产生不良反应。一段时间来，不少一线城市成交萎缩，有些地方甚至量价齐跌，楼市充满了低迷与观望的氛围。同时，在从紧货币政策作用之下，很多开发商资金吃紧，包括退地和拖欠政府自吐地款等现象短时间里集中出现。有关方面已经意识到了这一点。在上个月中旬，国务院召开会议，在强调金融安全的大命题下，要求稳定房地产市场。 　　 　　政府救市该在何时 　　 　　日前房地产业界称，楼市正在做俯卧撑，中国房地产及住宅研究会副会长、建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌，则认为比喻成柔道更合适。楼市的发展是一年上涨三年的价格，最后两年不涨了，甚至稍微有一些回落。可以用“吃中药”慢慢调理，“药方”为，在金融方面，不能过多增加贷款，特别是个贷；二是地方政府要控制好土地供应节奏。 　　今年5月以来，深圳楼市出现购房者拒还贷款的现象，中国版次贷苗头显现。简单算笔账，首付3成，如果房价下降超过30％，即跌幅大于重置成本，购房者继续还贷在经济上已经没有任何意义。事实上，截至今天，深圳已有众多楼盘与去年高峰相比，缩水超过三成。如果房价再继续下跌，购房者拒还贷款的比例还会迅猛上升。 　　“从金融安全的角度考虑，国家出台相关政策稳定房地产市场，是有其动机的。”一位长期关注中国楼市与金融安全的经济学家认为，中央政府从金融安全的高度看待房地产行业，绝不会无的放矢，更不会仅仅只是“说说”而已。 　　前段时间，业内业外都在讨论房价大跌，“银行和开发商谁先死”的问题。普通民众和一些标榜“为穷人说话”的经济学家们一致认为，开发商死光了银行也不会死。毕竟房地产开发贷款与个人贷款总体相加不过占银行贷款总额20％左右。另外银行有整个国家财政在背后撑腰，其收回的抵押房产也会在下一波牛市中重新置换成可观的硬通货，或许还会大幅升值。 　　经济学家认为问题不会是想像中的这么简单，首先，这些坏账是一笔巨大的开支，如果完全由国家弥补，将严重影响中??财政在其他公共建设方面的投入；其次，几大主要国有银行都已经上市或即将上市，通过政府直接注资，会引发国际竞争对手和外国政府的新一轮抵制；再次，银行收回的抵押房产什么时候能保值变现，谁也说不准，政府不会也冒不起这个险。 　　该经济学家还认为，中央政府最终是否出台相关救市政策，主要看房价下降对金融安全的威胁、到了什么程度。如果危机一触即发，那么救市政策会立马出台。 　　 　　强硬救市将徒劳无功 　　 　　从去年10月份到现在，据说全国楼市跌幅最大的是深圳，部分楼盘房价降了3成，但现在听说哪家开发商倒闭了没有?没有。听说哪个很大的项目烂尾了没有?没有。听说哪家银行次贷危机大规模爆发了没有?没有。市场还是市场，远没有演化成危机市场。 　　楼市并没有崩溃，市场有其发展周期，有高潮，就必然有低谷，现在的楼市低迷，只是由于部分原因处于低谷而已，这是正常的经济规律。如果市场是按照自身的发展规律进入其低谷期，这时候的救市行为就不可取，相当于揠苗助长，提前预支购买力。 　　靠出台生硬政策救市，希望以此来刺激市场，结果可能是徒劳的。短短一年之内，如果打压和刺激楼市的政策先后出台，除了让消费者丧失已剩下不多的市场信心，“有形之手”在人民群众心目中的高大形象只会变得尴尬。如果政府因为救市心切而强行干预，发布相关政策及法规，不仅难以产生积极的影响，可能还会干扰市场正常的发展秩序，或使正常的市场秩序走向恶化。 　　政府干预，不应该是对价格的简单干预，不能觉得价格高了就要压下来，价格低了就要捧上去。而应根据国民经济发展的程度，通过完善法律法规，引导理性消费，规范市场行为等手段，使房地产市场成长为完全的、透明的市场，最终将定价权交给消费者。 　　从全国范围来看，总体而言，在这个行业调整周期到来的时候，房价的下跌并不明显，换言之，此前已经“非理性获利”的开发商们，仍然在价格上硬扛。某种意义上说，这种硬扛是对政策调控的一种变相的抵制，而呼吁“救市”，则是这个利益集团企图借助政策的变通，来缓解降价压力，以求度过一个困难的阶段。 　　房价的上行或下跌，都自有市场规律作用。宏观调控的目的，并非通过干预微观经济，而使其背离市场规律，恰恰相反，合适的调控手段，当有助于市场规律作用于微观经济，从而防止房价大起大落。此前房价背离市场规律“大起”，故需要政府调控，以使其趋于平稳。而当前房价并无“大落”，既得利益集团借房地产业为支柱产业之名，大造舆论，胁迫相关有利于其的政策出台，明显相悖于市场规律。 　　主张“救市”者往往放大整个行业可能面临的危机。房地产业的减压，可以通过降低房价以刺激需求、通过行业的整合以缓解资金压力、通过未来中国经济的增长自然做大市场蛋糕