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房地产基础知识——五证两书 国有土地使用权证 商品房预（销）售许可证 建设工程施工许可证 建设工程规划许可证 建设用地规划许可证 五证 两书 商品房质量保证书 商品房使用说明书 主要约定了保修年限、保修方式等 介绍额定电流、主体结构、各部件在使用中应注意的问题 房地产基础知识——五证两书 房地产基础知识——五证两书 房地产基础知识——预售的条件 预售的条件 已交付全部土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付期限 建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证 取国有土地使用权证 25%工程建设总投资 持有其余三证 房地产基础知识——取消预售房合同的条件 哪些情况下，预售房购买者可以要求取消预售房合同？ 房屋开发公司不能按照原定日期交付预购房屋； 建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符； 建成后房屋建筑的材料与预售合同所列建材不相符。 房地产基础知识——房屋面积 使用面积 套内建筑面积 预售面积 共有建筑面积分摊系数 建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑檐、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高在2.20米以上的永久性建筑。（建筑物外墙外围所围成的空间的水平面积） 共有建筑面积：各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定的方式在各产权人之间进行分摊。指为业户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和加上个单位与楼宇公共建筑空间之间的分隔及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。 房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。 由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积构成。 俗称楼花面积，指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。 整栋建筑物的共有建筑面积与整栋建筑物的各套内建筑面积之和的比值。 房地产基础知识——计算全部建筑面积的范围 1.永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积。单层房屋内如带有部分楼层者，符合规则一般规定的亦应计算建筑面积。 2.多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算。 3.房屋内的技术层（管道层、附层、夹层等）层高在2.20 米以上的按其墙外围水平面积计算。 4.穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20 米以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。 5.楼梯、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。 6.属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各楼层外围水平投影面积计算。 7.房屋天面上属永久性建筑，层高在2.20 米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房按外围水平面积计算。 8.原始设计斜面结构屋顶下加以利用的空间，高度在2.20 米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。 9.挑楼、全封闭的阳台接外围水平投影面积计算。 10.与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊，均按柱外围水平面积计算。 房地产基础知识——计算全部建筑面积的范围 11.房屋间永久性的、封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。 12.层高在2.20 米以上的地下层（地下室、半地下室、地下车库、地下商场等）及其相应出入口，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平面积计算。 13.有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平面积计算。 14.玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平面积计算建筑面积。既有主墙体又有幕墙时，以主墙体为准计算建筑面积。其墙厚亦按主墙体厚度计算。 15.属永久性建筑层高在2.20 米以上有柱的车棚、货棚等按柱外围水平面积计算。 房地产基础知识——计算全部建筑面积的范围 16.与房屋相通的有柱雨蓬按柱外围水平面积计算。雨蓬上盖面积小于柱外围水平面积时，按上盖水平投影面积计算。 17.室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆（场）看台下空间加以利用的，高度在2.20 米以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积（多层按多层计）。 18.机械车库不论其高度和停放层数，均按一层计算。 19.依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层有围护结构的，按其高度在2.20 米以上部位的外围水平投影面积计算。 20.房屋的伸缩缝，若与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。 房地产基础知识——计算全部建筑面积的范围 房地产基础知识——计算一半建筑面积的范围 1.与房屋相连有上盖无围护结构的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平面积的一半计算。 2.独立柱、单排柱的门廊、雨蓬、车棚、货棚等，按其上盖