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中外统计住房空置率差异 　　[摘要]住房空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。空置率主要用在国内，与国外的空房率不同。空房率指的是开发商建好房子后，空置的房子与建成的房子之比。按照国际通行惯例，商品房空置率在5％－10％之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10％－20％之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20％以上为商品房严重积压区。我国住房空置率统计比较混乱，着重介绍了中外住房空置率的差异。 　　[关键词]住房　空置率　差异 　　1　中国住房空置率统计概述 　　使用过空置率这一指标来描述房地产领域的资源配置状况，但其公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作为分母，把一级市场待售、待租的房产作为分子。空置率计算的偏差在所难免，但是如果数据偏离实际太远，以至于影响到国家整体的宏观决策，则是需要警惕的问题。近年来，“以讹传讹”的空置率分析方法和判断标准再次被使用，得出了令公众震惊却似乎不容怀疑的“权威”结论。这使笔者感到很有必要结合形势，重新讨论一下这个问题。 　　问题都出在空置率的计算公式和空置标准的规定上。欧美大多市场经济国家，崇尚的是市场调节，虽然都在搞住房保障制度建设，但并不会有政府机构重视商品房空置率的监测问题。而空置率在5％与10％之间为合理区，在10％与20％之间为空置危险区，在20％以上为商品房严重积压区这一“国际惯例”的出处，现在确实难以求证。 　　虽然国外确有学者使用过空置率这一指标来描述房地产领域的资源配置状况，但其公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作为分母，把一级市场待售、待租的房产作为分子(在2006年3月1日建设部部长汪光焘主持召开的房地产市场形势座谈会上，刘志锋副部长印证了这一点)。而在国内，有的机构或学者是用空置面积除以当年商品房竣工面积来计算空置率，有的却是用空置面积除以前三年竣工面积之和。显然，与国外学者使用的公式相比，这两个公式的分母缩小了大约20～60倍。 　　根???建设部综合财务司和住宅与房地产业司编写的《城镇房屋概况统计公报》，2004年12月末，我国城镇房屋建筑面积为149.06亿平方米，其中住宅建筑面积为96.16亿平方米；全国商品房空置面积为1.23亿平方米，其中商品住宅空置面积为0.74亿平方米。按照外国学者的算法，商品房的空置率只有0.83％，商品住宅的空置率只有0.77％。根据必威体育精装版数据，2005年12月末，全国商品房空置面积为1.43亿平方米，其中商品住宅空置面积为0.83亿平方米(空置面积的上升与宏观调控中形成的市场观望有直接关系)，两者的空置率仍然不足1％。 　　2　中外住房空置率差异论述 　　空置率成为了国内楼市的“哥德巴赫猜想”。上海市统计局两年前启动的“现有住房闲置情况”调查已经搁浅，原因是调查过程中遇到了标准不统一等问题；国家统计局新闻发言人近期也针对住房空置率话题公开回应表示，要想摸清确切的住房面积、住房结构情况，还有待住房普查。 　　在西方国家，空置率是政府部门评判楼市供求状况的风向标，其计算模式成熟且数据透明；相形之下，近年来由于我国楼市建设速度较快、业界尚难形成统一衡量标准等因素，2008年之后权威的住房空置率数据一直付之阙如。然而，坊间对楼市空置率偏高的质疑之声却日渐高涨。应当看到的是，房屋空置与土地囤积一样，均是房地产业资源闲置的重要表现。对此，主管部门当尽早厘清有关数据，并有针对性地祭出调控利器。其实，空置率概念在西方国家由来已久，已成为楼市调控的重要依据。在欧美国家，空置房被定义为没有投入使用，尚处于待出租或出售状态的房屋。空置率多以全部房屋存量为分母，以全部空置房屋为分子，计算出总的空置率；并进一步依据诸如居住、办公、商用等用途，以及出租或出售等交易方式细分空置率。与此同时，西方国家对空置房均有严格的控制举措。例如在德国，业主被要求须在短期内让空置房屋得到重新利用，在房屋闲置率超过10％的市镇，地方政府甚至会推倒无法出租的住房；在法国部分城市，在房屋闲置第一年，业主须缴纳房屋市值10％的罚金，第二年为12.5％，第三年则为15％；在丹麦，政府部门早在50多年前就开始对闲置6周以上房屋的所有者进行罚款。 　　客观而言，西方国家大规模的城市化进程也已结束，不确定因素较少，这给房地产的管理工作带来了便利。而时下中国各大城市的建设正如火如荼，有数据显示，中国一年竣工的建筑面积就相当于所有发达国家的总和，纷繁复杂的变化因素加剧了主管部门的监管难度。当前，国内各界对住房空置率的计算方式众说纷纭，难以统一。首先，“空置房”的概念尚未有定论。有人将其定义为商品房未销售的房源；而也有人认为是指存量房中用于投资的无人居