浅析南昌产权式酒店发展.docVIP

浅析南昌产权式酒店发展 　　[摘要] 产权式酒店作为一种新型的旅游房地产形式，具有广阔的发展前景。文章主要对南昌发展产权式酒店的市场条件进行了分析，介绍目前南昌产权式酒店的发展状况，指出了产权式酒店发展中存在的问题，并针对这些问题提出了详细的对策和建议。 　　[关键词] 产权式酒店 旅游 房地产 　　 　　产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产业和旅游业的创新经营模式。2003年产权式酒店登陆南昌市场，树立了地产投资新概念。这朵地产奇葩给南昌带来了新鲜的投资理念、置业方式和生活方式。 　　一、产权式酒店简介 　　产权式酒店(Property Hotel)是开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租经营，并获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。对于投资者来说，既可以直接获得收益，又可以到各处名胜休闲度假。 　　产权式酒店的特征主要是：业主一般拥有酒店40年～70年的独立产权；酒店提供各种酒店式服务，但管理费较高；酒店兼具居住度假与投资两种功能 　　二、南昌发展产权式酒店的市场分析 　　1.产权式酒店发展的SWOT分析 　　(1)发展优势：南昌是一座文化积淀深厚的城市，素有“物华天宝，人杰地灵”之美誉。 “风光旖旎，钟灵毓秀”，“落霞与孤鹜齐飞，秋水共长天一色”，市区内外湖泊众多，是一座“城在湖中，湖在城中”的景观城市。 　　南昌旅游资源非常丰富，有以江南名楼滕王阁和著名的八大山人书画纪念馆为代表的古色旅游；有以南昌八一起义纪念馆等为代表的红色旅游；有以百花洲、象湖森林公园为代表的绿色旅游；还有以号称绿洲中的沙漠――厚田乡、都市里的候鸟――天香园为代表的特色旅游。 　　2006年南昌被联合国《城市发展报告》评为全球十大最有活力的城市、被《福布斯》评为中国大陆最佳商业城市，美国《新闻周刊》评选世界十大动感都会，南昌成为中国惟一入选城市。2007年南昌入选央视“最值得向世界介绍的中国名城”。2007年南昌市被中国野生动物保护协会授予全国惟一的“城市候鸟之都”称号。 　　作为发展中的城市，南昌毗邻于长三角和珠三角地区，有着独特的区位优势，近年来，南昌经济发展迅速，城市和经济已经驶入健康快速发展的轨道，城市综合竞争力全国200个主要城市中排名进入前30位。 　　(2)发展劣势：目前由于国家相关管理部门对分时度假产品性质尚未做出明确界定，相关部门也没有出台针对产权酒店的法律法规，造成一些酒店在销售环节上存在问题和部分不法经营者的抢先进入，影响了市场健康发展。因此，在实际操作过程中，一旦发生纠纷，业主维权缺乏法律依据，维权将很艰难。 　　(3)发展机遇：近几年，南昌市经济持续快速增长、吸引内外资力度加大，一批具有高消费能力的白领阶层已初具规模，超前的消费业已形成。2007年南昌人均GDP突破4000美元大关，人均消费支出达10064元，恩格尔系数为39.9%。国际旅游学研究表明，恩格尔系数小于50%大于30%则进入旅游冲动区。而南昌早已进入旅游冲动区，市场消费潜力已经开始释放。 　　旅游业和房地产业展现出蓬勃的生机。，自2003年全市游客突破500万人次以来，南昌市旅游人数每年以100万人次的速度增长。2006年全市接待国内外游客945.5万人次，比2005年同比增长13%。旅游总收入66.73亿元人民币，与2005相比增长20.6%，旅游人次和旅游收入均创新高。以上统计只考虑了旅游方面的数据，如果将在酒店内进行商务活动的消费进行统计，南昌酒店业有一个更大的增长空间，从而带动相关产业的快速发展。房地产业迅猛发展，兴旺发达，一大批不同品种的特色地产迅速崛起，产权式酒店业的市场环境日趋形成。南昌已不再是最初的二线水平，实际已具有和一线城市相似的特征：面向全国市场，外来资金以消费和中长期投资为主，本地消费能力较强，房价出现较高涨幅,如南昌首家产权式酒店每平方米价格便达到6600元。 　　近来，国家出台了一系列政策来抑制投资性需求，平抑住宅价格的持续上涨。然而产权式酒店属于商业项目，而非住宅产品，它与平时接触的酒店本质上是一致的。所以新政对房地产市场尤其是住宅市场影响很大，但与产权式酒店并无直接关联，这样会使一部分投资需求从住宅中分流出来，投入到产权式酒店中来获取收益。 　　根据南昌市统计局的一项调查显示，第七届城运会2011年将在南昌举行，这必将极大地促进南昌商贸旅游的发展，也给南昌的酒店业带来严峻的考验。而快速发展的新型酒店能够在很大程度上缓解压力，南昌产权式酒店将迎来重大发展机遇期。 　　(4)挑战：近期中央出台了一系列旨在抑制过度投资、打击投机的宏观调控政策，对于那些通过银行