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旅游城市旅游房地产对居民住房影响与发展路径 　　【摘要】随着旅游城市旅游房地产市场的持续升温，对当地居民住房的影响日趋明显。文章根据旅游学和经济学的基本理论，分析旅游城市影响房地产业发展的多种因素，探讨旅游城市房地产业失衡的原因及发展路径，以期保障旅游城市居民住房需求，促进旅游业与旅游城市经济、社会的和谐可持续发展。 　　【关键词】旅游城市；旅游房地产；居民住房；影响；发展路径 　　【中图分类号】F293.3　【文献标识码】A　【文章编号】1002－736X(2012)03－0150－03 　　一、问题提出及核心概念界定 　　近年来，随着我国经济社会的发展，居民收入和闲暇时间的不断增多、旅游消费的不断增长和人们旅游观念的日渐成熟，使旅游方式逐渐从观光型向休闲度假型转变。而旅游市场的这一变化，又催生出一种旅游边缘产业――旅游房地产，这一新型边缘产业的产生无疑会对旅游业的发展起到积极作用。而且，这种旅游边缘产业已经开始走向房地产发展业市场的前沿地带了。作为旅游业和房地产业相互连接的一个新兴产业，旅游房地产已经成为我国旅游经济发展的一个新的增长点。 　　旅游城市，是指具备独特的自然风光或者人文资源等独特资源，能够吸引旅游者前往，具备一定的旅游接待能力，以景区景点为核心、以旅游产业为主体、旅游业产值超过城市GDP7％的一类城市。如三亚、青岛、大连等。 　　旅游房地产，是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。包括利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的，具有投资回报和多种功能的住宅项目，如景区住宅、海景住宅、风景名胜区度假村和民俗度假村等，以满足人们休闲度假旅游的需求。如威海银滩海景房、海南鸟巢度假村等。 　　随着旅游房地产业的迅速发展，对相关产业及当地经济的影响和带动作用毋容置疑。尤其是旅游城市已经享受到了其发展给旅游业和房地产业带来丰硕的经济果实。同时，人们不可忽视与此相伴随而来的市场风险，更不可低估旅游房地产开发对当地城市居民住房权益的负面影响。这种负面作用在我国一些主要旅游城市表现得非常明显，使得城市居民住房价格远远偏离本地居民的平均收入水平，将旅游城市房地产市场失衡的风险充分地暴露在世人面前。如果不妥善处理旅游房地产开发对城市居民住房的负面影响，将会导致旅游城市房地产市场失衡，不仅会影响到本地居民住房权益的实现，也必将影响旅游业和房地产业的可持续发展。 　　二、旅游城市旅游房地产与居民住房影响的理论研究现状 　　旅游发展对环境空间和环境要素的影响，呈现着十分复杂的结构，既有显露效应，也有隐形效应；既有积极效应，也有消极效应。旅游与环境之间的作用关系是一个双向的交互过程。一方面，环境资源为旅游产品的生产提供一个基本的成分；另一方面，旅游也生产出许多令人反感的副产品，这便是所谓消极的环境外部性问题。旅游业因涉及面广而成为外部性效应较为显著的领域。由于多数旅游资源和旅游产品具有“公共产品”特征，其消费具有非排他性和非竞争性，无法明确界分产权而导致市场失灵(谢彦君，1999)。 　　随着旅游城市旅游房地产的开发力度的不断增加，我国理论界的学者越来越关注对旅游房地产的相关研究。较早研究旅游房地产问题的学者大多看好旅游城市旅游房地产发展的优势和空间，注重发展旅游业与房地产业之间存在显著效益的正面效应。如樊志勇认为，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观和建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。宋丁(2003)指出，旅游景区具有良好的景观，并能聚集人气，依托旅游区开发住宅顺应了住宅产业景观化、环境化的大趋势，并可节约住宅小区环境景观工程的投资。文彤(2006)认为，旅游景区开发促进所在区域休闲环境的形成，休闲环境培育新的市场需求，市场需求引发了地产项目的成功。 　　同时，许多研究者也注意到旅游房地产开发对旅游业的负面效应。赵晓宁(2005)认为，房地产是阻碍世界文化遗产地可持续开发的一种外部因素，旅游房地产的过度开发会给遗产地的自然和人文环境以及历史传统带来严重的负面影响，妨碍遗产地的保护和可持续发展。吴其付指出，旅游房地产的出现会给景区带来污染环境、妨碍生态、破坏意境等不利影响。 　　在国内研究旅游房地产对居民住房负面效应较多地集中在对当地环境和文化的影响。如赵晓宁(2005)认为，开发商利用景区景观提升开发楼盘的价格，经济利润大部分被其攫取，当地政府和居民受益有限，被迫拆迁的本村村民只能获得少量土地补偿金；与此同时，随着生存环境变化，生活成本大大提高。文彤(2006)指出，旅游景区的开放会引发大规模人流，造成局部地段的拥挤、治安状况恶化、周边物价上升等问题，这些负面效应会导致景区周边城市居民生活成本