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合肥市轨道交通一号线对沿线房价影响预测 　　摘要：合肥市轨道交通一号线的建设，将显著提高沿线房地产的价格，但其发展却面临建设资金短缺、营运收支难以平衡等难题。计算出沿线房价的具体增长程度，是解决这些问题的关键。本文根据特征价格法的原理，得到城市轨道交通对沿线房价影响的一般规律，结合合肥市的实际交易数据，定量预测一号线对沿线房价的影响，最后提出相关对策建议，以促进合肥市轨道交通的可持续发展。 　　关键词：城市轨道交通；特征价格法；增值；合肥市 　　中图分类号：U121文献标识码：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2011.04.09 文章编号：1672-3309（2011）04-18-03 　　 　　 城市轨道交通是一种快捷高效、安全舒适、节能环保的大容量城市客运交通方式，在集约利用土地、维持城市中心活力以及促进城市组团式发展等方面都有着十分有利的影响。实践表明，城市轨道交通的发展，将给沿线土地带来显著的增值效益，促进沿线商业的发展和房地产的高密度开发，同时也会提高沿线房地产的价格。 　　合肥市轨道交通一号线一期工程已于2009年8月开工，按计划将于2014年底正式开通运营。一期工程全长24.65km，投资估算为1313742.98万元，平均造价53295.86万元/正线公里，其中资本金为55.17亿元，利用银行贷款76.20亿元，约占总投资的58%。可以预计，合肥市轨道交通的发展将面临着建设资金短缺、营运收支难以平衡等难题，但一号线给沿线房地产带来的增值效益却被其所有者和使用者所独享，并没有为合肥市轨道交通的可持续发展做出相应的贡献。因此，政府管理部门急需制定相关的政策来均衡利益分配，建立城市轨道交通发展与周边土地利用的协调互补机制。但是，政府制定政策的依据是什么？一号线对沿线房地产究竟能够带来多大的增 　　值？如何定量计算？本文将尝试利用特征价格法等方法来解决这些难题。 　　 　　一、城市轨道交通对沿线房价影响的一般规律研究 　　 　　1.收益的产生与分配 　　城市轨道交通对沿线区域的影响是一个动态发展过程[1]，轨道交通建成运营后，给沿线居民带来的直接收益有：减少出行时间、节约交通费用、增加安全性???，沿线区域的经济活动也会随之增加，轨道交通的作用会进一步波及到相关地区及行业，产生间接收益，最终将会提高沿线区域的经济发展水平。其中，间接收益又可以分为两类：一类为沿线商业因客流量增加而导致的收入增加，另一类则为沿线房地产所有者因价格上升而导致的资产增加。 　　国外有研究表明，城市轨道交通产生的收益在沿线居民、沿线商家企业和沿线房地产所有者三者之间的分配比例一般为15：15：70，沿线房地产所有者将获取70%左右的最终收益。可以看到，虽然轨道交通的直接作用对象是该线路的使用者，但随着时间的推移，房地产所有者将上升为最主要的受益对象，国内外的实践结果已经基本验证了这一分配比例。美国学者AI-MOsaind等人对波特兰的轨道交通的研究发现，在俄勒冈州波特兰市的MAX开通两年后，距车站500m范围的住房价格比其他地区高10.6%，而且越接近车站，住房价格越高[2]，另外，美国联邦交通管理局于2002年在华盛顿全市范围内选取了2800个商用房产作为样品，研究轨道交通对其价值的影响，结果表明每远离车站1000英尺，每平方英尺的商用房价格大约下降2.30美元[3]；在国内，同济大学的蔡蔚通过调查研究表明上海轨道交通1号线的建设对莘庄地区房价带来了巨大的影响。 　　2.收益的计算方法 　　计算城市轨道交通产生的收益，主要就是计算沿线房地产的增值情况。纵观国内外有关城市轨道交通与房地产价值方面的研究，使用最广泛、最成熟的方法是“特征价格法（Hedonic Price Method）”。 　　特征价格法是由效用理论和竞价理论结合发展而来（Sherw in Rosen，1974）[4]，是国际上分析轨道交通对沿线房地产价值影响的重要计算方法。它揭示了消费者对商品中所包含的各种属性效用大小的评估，即该属性的特征价格。所以，特征价格法的基本思路是，消费者愿意为一件商品支付的价格取决于他能够从商品的各种属性中获得何种程度的享受。假设所有家庭的偏好和收入水平类似，那么这个市场中商品的价格应当是这些特征值的一个函数，即：P=f(x1,x2,、…,xn)。式中：P为该商品的价格，x1,x2,、…,xn是商品的各个特征。具体到房地产而言，影响住宅价格的属性会有很多，包括建筑面积、装修程度、周边环境、距CBD距离以及距最近轨道交通车站距离等。如果用变量d表示距最近轨道交通车站的距离，而以集合X表示其他的特征，住宅价格P就可以表示为P=f(d,X)[5]，从国内外经验来看，半对数模型能够较好的描