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县域房地产热冷思考 　　美国次贷危机引发的世界金融危机对全球金融市场造成了巨大冲击，也引起了人们对房地产市场的高度关注。虽然在国家一系列宏观政策的调控下，我国房地产市场有所降温，大中城市房地产市场投资和消费趋于稳定，但据我们对常德市辖内7个县（市）21家房地产企业调查显示，县域房地产业投资大幅增长，销售持续火爆，房价一路上扬，隐藏的问题和矛盾日益突出，亟待引起有关部门的高度关注。 　　 　　一、县域房地产热的主要表现 　　 　　（一）开发投资大幅增长。2008年1―6月，被调查21家房地产企业完成投资4.5亿元，同比增加2.6亿元，增长134.3%，比2007年全年投资增加1547万元。主要表现在：一是在建工程施工面积不断扩大。2008年1―6月，被调查21家房地产企业在建工程施工面积93.9万平方米，同比增长2.7倍，比2007年全年施工面积扩大36.7万平方米。二是新开工面积快速增长。2008年1―6月，被调查21家房地产企业新开工面积66.9万平方米，同比增长1.6倍，比2007年全年新开工面积增加16.8万平方米。三是竣工面积大幅增加。2008年1―6月，被调查21家房地产企业竣工面积37.8万平方米，同比增长28.2倍；比2007年全年竣工面积增加15.4万平方米。 　　（二）房产销售持续火爆。2008年1―6月，被调查21家房地产企业实际销售商品房面积17.7万平方米，比去年同期增加10.3万平方米，增长137.1%。其中，住宅销售面积15.7万平方米，同比增加8.5万平方米，增长117.8%；商业营业用房销售面积2.1万平方米，同比增加1.8万平方米，增长6.3倍，比2007年全年销售面积增加1.5万平方米。 　　（三）房屋价格一路上扬。2008年6月末，被调查21家房地产企业商品房平均售价1875元/平方米，比年初和去年同期分别上涨24.8%和45.3%。其中，住宅平均售价1321元/平方米，比年初和去年同期分别上涨16.5%和24.6%；商品营业用房平均售价5251元/平方米，比年初和去年同期分别上涨17.7%和43.2%（见表1）。? 　　 　　二、县域房地产热背后隐藏的风险不容忽视 　　 　　（一）房地产贷款快速增长的风险 　　截至2008年6月末，被调查的21家房地产开发企业金融机构贷款余额10255万元，分别比年初和去年同期增长31.1%和45.2%。常德市县域金融机构对房地产企业贷款余额2亿元，比年初增加9931万元，占到了全市新增房地产开发贷款的55.2%，分别比年初和去年同期增长100.2%和83%。在缺乏优质贷款项目的现状下，县域金融机构在利益的驱动下加大了对房地产企业的贷款投放力度，但县域房地产开发企业资质都在三级以下，资质较差，自有资金有限，抗风险能力弱。在美国房地产危机全面爆发，我国部分大中城市房地产泡沫初露端倪的形势下，县域房地产企业贷款的过度增长，必将形成县域房地产的过度投资，极易造成资金链断裂，形成贷款风险。 　　（二）商品房热销下空置面积快速增加的风险 　　从调查情况来看，虽然商品房销售面积持续快速增长，但空置面积却在以更快的速度增加。2008年1―6月，被调查21家企业商品房空置面积17.1万平方米，比年初和去年同期分别增长196.9%和140.1%，其中，住宅空置面积分别增长162.1%和119.2%，商业营业用房面积分别增长329.2%和237.3%。商品房空置面积的快速增加，一方面是因为房地产开发企业在利益的驱动下盲目投资，而忽视了居民购买力水平下的市场实际需求，导致供需失衡；另一方面是房产开发结构不合理，利润回报率高的商业营业用房、大面积豪华住宅开发多，广大中低收入阶层迫切需要的小户型、经济适用房开发少。2006年和2007年末，空置三年以上的商业营业用房分别占空置三年以上商品房总面积的84.2%和88.1%，2008年1―6月，虽然商业营业用房空置面积继续扩大，但占比却迅速下降到42.4%，主要原因是空置三年以上住宅面积同比增加1.3万平方米，增长8.6倍，应引起我们的高度重视（见表2）。 　　 　　（三）民间借贷资金进入房地产领域极易引发社会矛盾 　　随着房地产信贷政策的调整，房地产开发商拿到土地不能贷款，只能主体工程完工后才能办理银行按揭，开发过程需要大量资金运转，资金实力差的开发商只有通过民间借贷筹集资金。2007年末，湖南华安房地产开发有限责任公司银行贷款仅400万元，但民间借贷资金却高达2251万元，占其负债总额的55.6%。由于民间借贷资金量大、利率高、手续简便，其大规模进入房地产开发市 　　场，不但削弱了国家宏观调控政策效果、增加了房产企业的经营成本和风险，而且容易影响正常的金融秩序，引发社会矛盾。如汉寿县华能房地产