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县域房地产贷款快速增长背后 　　近年来，国家对房地产业采取了一系列宏观调控措施，大中城市房地产贷款得到了有效抑制，但县域房地产企业贷款不仅没有减缓，反而大幅度上升。2007年末湖南省县域房地产贷款余额21.94亿元，比2006年末增长51.2%，比同期全省县域贷款增速高出41.3个百分点；2008年6月末贷款余额30.44亿元，比上年同期增长73.5%，比同期全省县域贷款增速高出59.3个百分点。宏观调控背景下县域房地产企业贷款异常增长，反映出县域房贷与金融调控导向存在偏离，并暴露出一些值得关注的问题。 　　 　　一、县域房地产企业贷款快速增长的原因 　　 　　（一）投资规模被动扩张增加房贷需求。2007年以来，国家相继出台了一系列房地产调控政策，规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年，并坚持从严执行闲置土地处置政策，受调控政策影响，反逼房地产企业短期加速存量土地开发投资。据对湖南省内70个县的200家样本房地产企业的抽样调查结果显示，2008年上半年，200家样本企业共完成房地产开发投资32.84亿元，同比增长74.08%，相当于2007年全年开发投资量的80.34%。从开发面积来看，样本企业在建工程施工面积531.45万平方米，同比增长83.61%。新开工面积358.53万平方米，同比增长94.48%，是2007年全年新开工面积的1.07倍，其中住宅新开工面积304.5万平方米，占84.92%，同比增长1.11倍。房地产投资短期内快速膨胀，导致信贷资金需求急剧加大。 　　（二）资金异常紧缺迫使企业寻求贷款支撑。一方面，县域房地产开发投资对资金的需求远远大于资金供给，资金供需缺口明显加大。2008年上半年，200家样本企业从正规金融贷款13.64亿元，民间融资总额2.72亿元，而同期企业完成投资却达到了32.84亿元。同时，样本企业2008年上半年空置房积压占用资金18.27亿元，比样本企业同期从正规金融贷款和民间融资总和还多9.49%，进一步加大了资金缺口。另一方面，房地产市场销售明显回落，加剧企业资金紧张。进入2008年后，商品房销售形势每况愈下，200家样本企业上半年商品房累计竣工面积192.02万平方米，实际销售面积仅为116.26万平方米。从增长速度来，样本企业商品房销售同比增长8.59%，而同期的商品房竣工量同比增长1.56倍。销售回落导致房地产资金回笼不畅，流动资金异常紧张，迫使企业转向银行寻求贷款支持。 　　（三）银行对房地产企业有较强的贷款扩张冲动。目前县域商业银行资金相对富余，但县域工业企业项目大都不符合贷款支持条件，而近几年高度繁荣的房地产市场使房地产贷款成为县域银行业新的效益增长点，在利益趋动下，各商业银行都在争食这块蛋糕。部分银行对于房地产调控效应缺乏前瞻性的判断，通过扩大房地产贷款规模抢占市场，导致房地产贷款投放过快。 　　 　　二、县域房地产贷款快速增长背后值得关注的问题 　　 　　随着宏观调控效应的进一步显现，县域房地产市场面临的形势将更加严峻，并已经明显影响到了金融领域，房地产贷款快速增长背后存在的一些问题值得高度关注。 　　（一）关注类房贷急剧增多。2008年6月与上年同期相比，湖南省县域房地产贷款虽然不良贷款数量无明显变化，但关注类贷款却由7282万元快速增加至17839万元，金融机构面临不良贷款上升的压力加大。再从县域房地产贷款投向来看，有相当部分贷款流向了亏损企业或资质较差的房地产企业。样本企业银行贷款中，亏损企业贷款占比由2007年末的18.69%增大到2008年6月的33.63%，资产负债率75%的高负债企业银行贷款占比达到22.6%。随着国家进一步加强对房地产宏观调控，县域房地产贷款的潜在风险有可能集中暴发。 　　（二）企业还贷能力明显弱化。随着宏观调控政策效应的不断累积，县域房地产企业市场分化明显，出现利润减少甚至亏损，相当部分企业经营难以为继，处于停工或半停工状态。2008年上半年，样本企业利润总额同比减少2180.54万元，下降31.39%；有67户企业发生亏损，亏损面达33.5%。样本企业速动比率平均只有0.4左右，表明企业短期偿债能力明显不足,房地产贷款存在较大的还贷风险。 　　（三）民间乱融资危及信贷安全。房地产民间融资在快速扩张的同时，形式多样的乱融资行为有所蔓延，个别欠发达地区甚至已冲击社会安定，严重影响金融安全。一是招股合伙集资。许多房地产企业为拿下开发项目，由其各大股东在其关系人中广泛发展合伙者共同出资参与开发，然后高额分红。目前这种方式是县域房地产企业民间融资的主要途径，但由于这种集资方式缺少公开的操作指引和法规保障，极易产生融资纠纷。二是中间人“打包”集资。房地产企业通过中间人将集来的资金“打包”后转入房地产企业，以获取