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对低收入者住房问题研究 　　摘要：2011年是极不寻常的一年。世界经济出现大变局，中国经济开始大调整后，中国经济面临大挑战。在地震频繁爆发，世界经济大幅度动荡的情形下，中国也在汶川?青海?云南之后，物价持续上涨，从而也在一定程度上影响着房地产事业。而占社会群体绝大多数的低收入者对此次的感受从某种意义上来说更为深刻。前两年房价上涨过快，脱离了绝大多数老百姓的承受能力，低收入者的住房问题成为全社会关注的焦点，也成为了国家在民生方面的工作重点。从全国范围来看，住房保障建设还远未达到要求。最主要是各级政府重视不够，虽然出台一系列政策措施，但是对保障政策的具体落实执行情况远不尽如人意，无论在投入机制、配套措施、部分城市政府介入还是保障性住房供应量等方面有诸多问题。 　　关键词：经济适用房；廉租房；中低收入者；国外住房政策 　　中图分类号：F293.3文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）21-0144-03 　　 　　和谐社会必须满足人们基本的居住消费。居者有其屋，是每一个公民迫切而现实的需要，也是全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的重要内容。但是，“人人有房住”并不意味着“人人有住房”。 　　市场经济在一定程度上的发展而不发达，导致中国正处于个人收入差距的扩大期。在这样的国情下，对于低收入家庭来说，采用购买普通商品房的方式来满足其居住消费，无疑是难以实现的。因此，国家多次将低收入者的问题提到议程上来，我们经过多次研究思路逐渐明晰：保障性住房包括三部分：廉租房、经济适用房和双限房而保证性住房的措施中，廉租房制度和经济适用房制度是普遍采用的两种形式。 　　一、廉租房制度实施的现状及其问题 　　1.配租制度。不确定性的廉租房配租制度往往使廉租房制度在具体的实施过程中流于形式。各地政府大多采取象征性的“租金配租”形式，而这种象征性的所配租金根本不可能使城镇最低收入家庭在房地产市场上租赁到相应面积的住房。 　　2.廉租房享受对象的设计面过小。根据廉租房的性质和功能，中国廉租房所保障的对象设计，不仅仅应该是城市中最低生活保障制??所保障的对象――低保户、贫困人口；而且应该包括所有没有经济实力从市场获得住宅的低收入居民家庭。但是，目前中国各城市出台的廉租房政策，其事实上的保障对象大多限定在城市低保户、优抚家庭中的住房困难户。城镇中虽然买不起房、但又不享受低保的低收入家庭和大量的流动人口却不能享受廉租房的保障。由于缺乏健全的收入统计与监管机制，目前居民的收入审核存在相当难度。没有完善的收入统计与监管机制，就很难切实发挥廉租房制度的保障作用。 　　3.廉租房修购资金元制度性保障不健全。廉租房修购资金来源无制度性保障，是制约其发挥功能的一大障碍。现阶段，一些城市政府虽然安排了财政拨款、住房公积金增值资金、直管公房出售一定比例的归集资金、社会捐赠等多渠道、多形式的资金筹措机制，但是在廉租房的修购实践中，大部分资金仍主要来源于住房公积金增值收益，政府财政资金并未能得以有效落实。而住房公积金增值收益相对于廉租房修购资金的需求量而言，无疑是杯水车薪。 　　4.廉租房供应的融资渠道单一。目前中国廉租房供应的融资渠道单一，从已开展廉租住房试点城市的情况来看，目前资金来源渠道主要包括财政拨款、住房公积金增值收益和社会捐赠，以及新近规定的土地出让金净收益。面对廉租房供应如此巨大的资金需求，单纯依靠目前的融资方式是很难得到满足的。 　　二、廉租房制度中问题的解决办法 　　（一）人大立法确定商品房与廉租房的建设比例，防止政府追求地租最大化而人为减少廉租房土地供给或将其安排在城市远郊生活不便之地 　　根据中国国情，我们认为，廉租房和商品房的比例至少应达到1∶10，即廉租房占到全部住宅开发面积的10％左右，可将其作为评价地方政府执政业绩的基本指标之一。 　　（二）不能随意扩大廉租房的适用范围，要避免廉租房成为培养懒惰和依赖思想的温床 　　在适合享受廉租房的对象上，必须是持有户籍或长期在城市务工的低收入者，而且必须严格设定一个比例，比如占总人口10％左右。另外，贫困家庭居住的基本需要。要完善电子化的个人收入记录，这是成功实现政府目标的一个关键。 　　（三）廉租房面积不能太大，必须是小户型 　　廉租房只能帮助低收入者解决低标准的居住问题，超过标准是对其他中低收入者的不公，也是对效率的破坏。而且，小户型具有自动筛选适合对象的作用，因为消费具有不可逆性，从而使骗租者“无利可图”。在发放适当租房补贴的前提条件下，要尊重低收入者的个人选择，不能强迫他们居住廉租房。 　　（四）廉租房不能太集中，要适当地分散建造 　　这不仅有利于廉租房区域的管理，而且还有利于低收入者融入社会。要帮助廉租房的租住者脱贫，尤其要动员全社会关心低收入家庭