我国房地产企业会计制度的发展历程及理论分析1.PPT

2015年重大网院PPT模板 房地产会计 主讲人：覃丹丹 目录 主题：房地产企业收入的会计核算一、我国房地产企业会计制度的发展历程及理论分析二、房地产企业收入及相关问题的会计核算现状分析三、完善房地产企业收入及相关问题会计核算的对策 一、我国房地产企业会计制度的发展历程及理论分析 1、房地产业、房地产开发企业定义的区别 房地产业为以房地产商品作为经营对象,从事房地产开发、经营、管理和服务的产业;主要活动领域包括:土地开发、房屋的建设、维修、管理,土地使用权的有偿划拨、转让,房屋所有权的买卖、租赁,房地产抵押贷款,以及由此而形成的房地产市场。 房地产开发企业是从事房地产开发的一类企业,在我国,房地产开发不仅仅是指的开发着一个环节,通常是指对房地产进行开发、建设、销售、管理、服务等一系列行为。 一、我国房地产企业会计制度的发展历程及理论分析 2 我国房地产企业会计发展的简单历史 1988年10月20日发布《国营城市建设综合开发企业会计制度一会计科目和会计报表》 1992年6月5日发布了《房地产单位会计制度》 2005年《企业会计制度》 2007年1月l日上市公司全部实行新的《企业会计准则》,非上市公司可以实行《企业会计准则》,也可以继续实行《企业会计制度》。 一、我国房地产企业会计制度的发展历程及理论分析 3 房地产开发企业的特点3.1房地产开发企业经营特点1、项目投资大2、产品的多样性、单件性3、产品的生产周期长4、项目开发所牵涉的单位和部门广泛5、产品的相对固定性6、开发经营业务的复杂性和多样性 一、我国房地产企业会计制度的发展历程及理论分析 3 房地产开发企业的特点3.2房地产开发企业会计的特点1、资金来源的多元化2、在建工程的资金量大3、开发内容具有多样性4、经济往来繁多5、房地产开发企业营业收入、费用和成本具有特殊性 二、房地产企业收入及相关问题的会计核算现状和问题分析 房地产企业的收入通常是指房地产开发企业自行开发的房地产在市场上进行销售或租赁而获得的收入,通常包括:①土地转让收入,它是指房地产开发企业对外销售或转让已开发建设场地所取得的收入;②商品房及配套设施销售收入,它是指房地产开发企业对外销售新建的商品房和配套设施所取得的收入;③出租房租金收入,它是指房地产开发企业对外出租经营房屋所取得的租金收入；④其他业务收入,它是指企业除以上各项收入外的其他业务,如代建工程、商品房售后服务、无形资产转让、材料物资销售和固定资产出租等收入。 二、房地产企业收入及相关问题的会计核算现状和问题分析 1、土地转让收入核算现状和存在的问题 就我国目前情况而言,房地产公司的土地大多从政府手中以无偿划拨、或协议转让、或通过竞标等方式获得的,在得到这些土地之后,一部分可能用于本公司开发,另一部分则进行土地一级开发后转让给其他开发公司进行开发,转让土地的收入就构成了该公司的土地转让收入。从表3.1我们可以看出,土地转让收入占整个房地产经营收入的约3%-一4%,是非常少的一部分,也正因如此,房地产公司就利用这一点大做文章。通常情况下房地产公司为了隐瞒收入会采取手段来进行土地转让收入的会计计量。房地产企业土地转让收入核算中存在的主要问题是:(l)利用两种合同达到逃税和调节利润的目的；(2)利用分期付款隐瞒收入。 二、房地产企业收入及相关问题的会计核算现状和问题分析 2、商品房、配套设施销售收入核算现状和存在的问题 对房地产企业来说,目前我国的销售方式以预售为主,在预售收入的确认时点和金额上存在较大的分岐,在1999年5月颁布的《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》第八条中规定,“房地产开发企业按照国家法律、法规的规定,取得预售许可证后,方可上市预售商品房。预售商品房所得的价款,只能用于相关的工程建设,并作为企业预收账款管理。商品房竣工验收办理移交手续后,应将预收账款转为营业收入。”但根据后来《企业会计制度》的四条收入确认原则和《企业会计准则一收入》的五条收入确认原则,以及收入准则在其指南中也指出,“房地产销售中,房地产的法定所有权转移给买方,通常表明其所有权上的主要风险和报酬己转移,企业应确认销售收入。”很显然,由于房地产企业进行预售时,商品房还没有生产出来,企业与购房者仅仅是签订了购房合同,房地产开发企业的预售业务在发生时不能同时满足这四项条件。因而,预收的购房款对企业而言是一种负债,预售业务发生时所收取的款项是预收账款,不能确认为收入,只能等到商品房全部完工并交付购房者后,再从预收