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房地产开发与经营 第1章 概述 引例 广州番禺新地王23.8亿元成交,楼面价达7282元 番禺中心城区南区4-2地块,是此前被回收 “金地地王”,面积也高达24.4万平方米左右, 共有9大开发商报价,其中不乏保利房地产、广 州城建等知名大鳄,还有北京的开发商虎视眈眈。 足足51轮的鏖战,老牌国企广州城建报出溢价 79.6%的23.8亿元,击退强敌夺得该地。7282 元/平方米的楼面地价也成了如今番禺中心城最 高的单价。 为什么会出现新地王?开发商对市场前景的 预测?国家的调控是否有效? 1.1房地产相关概念 房地产 1、概念:又称不动产(real estate),包括土地、建筑物及其地上定着物,是房屋财产与土地财产的总称,是实物、权益和区位的结合。 2、特征:(1)不可移动性(位置固定性) (2)独一无二性 (3)寿命长久性 (4)供给有限性 (5)用途多样性 (6)相互影响性 (7)易受限制性 (8)价值量大 (9)流动性差 (10)保值增值性 3、分类 (1)土地的分类:按开发程度分 按是否具有建筑用途 按是否与城市经济紧密相连 (2)房屋的分类:按建筑结构分 按功能用途分 按价格的构成 按所有权的归属 按开发程度分 按是否与城市经济紧密相连——城市用地 按是否与城市经济紧密相连——城市用地 按是否与城市经济紧密相连——城市用地 1.2房地产业 房地产业 1、概念:是以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业,属于第三产业,是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。 2、包括:(1)房地产投资开发业 (2)房地产咨询业 (3)房地产价格评估业 (4)房地产经纪业 (5)物业管理业 3、地位(1)特殊产业部门 (2)基础性产业 (3)先导产业 (4)支柱产业 (5)环保产业 (6)是我国第三产业起飞的启动点 4、作用(1)有利于提高城市的产业聚集效益; (2)有利于带动经济结构的优化; (3)有利于推进我国的城市化进程; (4)有利于健全和完善社会主义市场体系。 1.3房地产开发与经营 房地产开发 1、概念:是指在依法取得国有土地使用权的土地上,按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。 2、分类 (1)按开发的规模和负责程度来划分——单项开发、小区开发、成片集中开发。 (2)按开发的地域划分——新城区开发、旧城区开发。 (3)按开发的阶段划分——土地开发、房屋建设。 3、作用 (1)有利于加速城市现代化进程; (2)有利于城市总体规划的实现; (3)为城市社会、经济、政治、文化活动以及人民生活提供载体; (4)为城市财政和城市建设提供资金来源; (5)为城市中低收入人群体提供住房保障。 4、模式: (1)多元化开发模式: a混业开发(跨行业) b纵向一体化开发(与物业结合) c综合项目开发(居住、商业、旅游、商业、娱乐一 体) 豪布斯卡 HOPSCA HOPSCA是指在城市中的居住、办公、商务、出行、 购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相 互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。 HOPSCA的两种表现形式 1)城市形态的表现:在城市核心区域为了降低商务 成本形成HOPSCA; 2)经济形态的表现:随着城市区域开发与旧城改造 规模的不断增大,规划了办公、居住、商业设施等 多种功能,形成互为价值链关系的、集群式的、高 使用率的HOPSCA。 (2)专业化开发模式 a特定物业类型开发 b协作性开发方式 (3)其他开发模板 a定向开发模式 b服务性开发模式 5、项目类型 (1)居住房地产项目 a普通商品住房(户型最大面积不超过140平方米、住 房容积率在1.0以上,房屋销售价格在同地段平均交 易价格的1.2倍以内的商品房) b限价商品房(“双竞双限”) c经济适用房 d廉租房 e高档商品住房 f别墅 (2)商业房地产项目 a商业用房 b写字楼(按功能划分:单纯型、商住型、综合型; 按国际惯例:甲级、乙级、丙级) c酒店(五星) d酒店式公寓 e主题公园 (3)工业
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