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失衡与重构城市住房市场结构调整 　　 　　在社会主义市场经济体制下，房地产业的发展必须长期坚持市场化的方向，不能因为一段时间、某些方面、某些地区出现了一些问题，就片面地否定我们20年来改革和发展的成果，违背价值规律来解决住房问题。但在始终坚持住房市场化的同时，必须坚持建设多渠道多层次市场体系的方针，加大住房保障制度的建设。 　　 　　不能谋求在短期内解决大部分人的住房问题 　　 　　住房消费本来应遵循梯度变化规律。但目前住房消费普遍追求“一步到位”或“尽快到位”。过度消费和超前消费明显，在造成使用价值浪费的同时，导致了需求膨胀，引起价格上涨，而价格上涨和房地产信贷的支持又刺激了投资性需求的膨胀，形成“财富效应”，形成“租房不如买房”、“迟买不如早买”、“买小不如买大”的消费预期，进一步加剧了住房需求膨胀。当前，一方面我国住房消费的整体水平已经超越了应有的经济发展阶段，另一方面真正中低收入家庭的住房问题又没有得到很好的解决。 　　由于住房建设的拉动，宏观经济在快速发展的同时，也带来了结构性矛盾。相对于住房建设，当前我国城市交通、医疗卫生、环境保护、劳动保障、文化教育等与同等经济条件下的其他国家相比，则差距较大。城市居住环境恶化，资源节约和循环经济的发展与发达国家差距极大。 　　 　　不能用西方标准来衡量中国的住房水平 　　 　　到2020年，我国人均GDP将达到中等发达国家水平，按照西方国家的标准来衡量，我国城市化水平将达到55～60%，人均住房面积将达到35平方米/人以上。在此期间，约有3亿到3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题，加上城市危改和住房消费升级带来的需求，以及工业化和经济增长带来的用地需求，中国有没有这么多土地可以用于城市建设？目前我国大多地区经济发展模式仍然是“工业化――城市化――经济增长”，GDP的增长主要依靠投资拉动，经济增长依赖“土地+信贷”，吸引外资依靠“减税+减免地价”。按照以上标准进行住房建设定位，在短期内形成对固定资产投资的拉动，对其他行业尤其是钢材、水泥、建材等高能耗产业的拉???，将进一步加剧宏观经济的过热，加剧环境的恶化和资源的紧张，以及一系列问题和矛盾。 　　我们必须认真反思20年来逐步形成的房地产业发展政策，科学合理地量化城市土地规划控制指标体系，重新定位未来城市建设模式和居民住房消费模式，以及消费水平的评价指标，重新定位未来的市场体系和市场格局。 　　 　　经济适用房与商品房的政策错位 　　 　　解决住房市场的结构性问题，关键在于调整好三个比例关系：（1）保障类住房建设和商品房建设之间的比例结构；（2）经济适用房建设与廉租房建设之间的比例关系；（3）经济适用房建设和消费中“租”与“售”的比例。 　　1998年以来，我国居民住宅产业得到了长足的发展。以北京市为例，从1998年到2006年，已经竣工经济适用房超过1000万平方米，超过10万套，占新增房屋建设总量的8%～15%。经济适用房确实解决了许多人的购房需求。“十一五”期间，北京还将新增经济适用房建设规模约1500万平方米、约21万套，廉租房建设规模约47～60万平方米、约1万套，社会保障住房占全部新增住房建设约20%（按套数计）。然而，根据从北京市房地产交易中心得到的资料，到2006年底已提交申请表，并经过审批取得经济适用房购买资格排队等候的超过12万户，经济适用房的供求矛盾极其突出。另一方面，由于近几年房价的快速增长，还出现了“买不着”经济适用房但又“买不起”商品房的“夹心层”，出现了“买不起”经济适用房又“不够条件”住廉租房的“夹心层”。解决住房问题进一步复杂化。同样，根据上海市、重庆市、广州市公布的“十一五”期间住房建设规划，经济适用房和廉租房基本占新增商品房建设总量的15%～20%左右，也出现了类似的状况。 　　近年来各地廉租房建设严重不足，许多城市甚至根本就没有廉租房。这显然是住房保障体系的缺陷，而现行政策在经济适用房的消费上采取单一出售的方式，更无法解决“买不起”经济适用房又“不够条件”住廉租房的“夹心层”的住房问题。 　　 　　 经济适用房标准太高，购买条件太宽 　　 　　 　　根据北京市统计局公布的家庭收入分析，按照家庭年收入为6万元的购买限制条件，具有购房资格的家庭比例占总家庭的80%左右。而历年来经济适用房在供给上只占到住房供应总量的20%左右，供需之间形成明显的矛盾。另一方面，对于20％的低收入户和20%的较低收入户，经济适用房房价收入比超过8年，很难解决这些家庭的住房问题。可见，按照现行的政策，已建和在建的经济适用房真正解决的并不是40%以下的较低收入家庭和低收入家庭住房问题。前几年，在没有限制购买对象时，真正得到实惠的是较高收入家庭和高收入家庭；在限定购买