重庆市高新区项目市调及测算简报.pptVIP

现有产品及价格分析： 从竞品市场分析，核心竞争区域二郎片区以改善性大户型为主，价格为 8800元 /㎡左右；第二竞争区域巴国城片区，以中小户型居多，销售价格为7500元/ ㎡左右。 竞争市场小结 竞争市场小结 未来竞争分析： 与恒基翠庭、兴茂盛世国际项目形成良性竞争，共同打造高端区域形象； 临近的巴国城片区土地供应量较大，未来将在小户型产品上形成竞争； 受政府规划影响，未来与渝北两路、大学城两大重庆市热点片区形成区域竞争。 SWOT分析 O项目机会 T项目难点 最终定位 新城市宜居中心，首置、首改社区 以大户型产品居多，中小户型存在市场空白点，精品小户型潜在需求量较大。 轻轨5号线及环线，提升区域辐射力及升值潜力； 地块北面及东面垃圾站对项目形象影响较大，目前规划尚不明确； 相对周边恒基、兴茂等大盘，项目体量较小，对扩大品牌影响的支持力度较小。 W项目劣势： 项目周边垃圾回收站、在建工地对本案形象有所影响； 西边建材市场为规划中的学校，目前学校修建时间尚未明确。 S项目优势： 热点开发区域，客户关注度较高； 紧邻机电市场、留学生创业园、物流中心、建材市场、先天具备有大量潜在客户群； 三大公园，独享主城唯一湖景资源； 道路通达性较好，可在20分钟内快速到达各个核心商圈； 出则快速通达主城各个繁华商圈，归可享受片区内优越的公园绿化及生活配套； 同时与区域已有两大高端项目恒基翠庭及彩云湖1号的形成良好的互动。 鉴于本案容积率仅为3，建议产品以中端品质高层为主，定义为都市闹中取静的宜居社区。 项目定位初步概念：城市精英青年社区 项目定位初步概念 * * * * 重庆 高新区大杨石组团M分区M10/03地块 项目市调及测算简报 重庆公司 2011-08-26 汇报内容 一、土地属性分析 二、市场竞争分析 三、项目财务指标估算 四、总结与建议 一、土地属性分析 地块位置 地块现状 项目地块指标分析 项目区位价值分析 项目所属区域交通情况解读 项目独特自然资源 项目所属区域生活配套分析 项目区域产业规划 区域价值总结 地块位置 项目地处高新区二郎科城路彩云湖1号项目对面 地块属于重庆高新区二郎片区，紧邻九龙坡区新区府，括1000多亩的公园和主城最大人工湖300余亩的彩云湖。为重庆市新兴的开发热点区域。周边高端项目云集，为新兴的宜居之地。 项目属于高新区大杨石组团M分区 地块 地块 地块内部： 杂草荒地，高差较小，仅有一处临时搭建的小卖部，无天然景观资源。 地块较为平整，开发难度较小。 地块现状 地块周边： 周边建筑较矮，正前方视野极为开阔，可看彩云湖； 现有高层建筑距离项目较远，无视野遮挡 周边垃圾回收站对项目形象有所影响 宗地基本情况 宗地位置：高新区科城路东段 地块指标分析 项目占地面积27235㎡，最大建筑面积81705㎡，容积率约为3，属二类居住规划用地，住宅出让年限50年，商业出让年限40年。 出让面积 规划用途 出让年限 最大建筑规模 建筑密度 绿地率 竞买起始价 27235m2 二类居住用地 住宅50年，商业40年 ≤81705 m2 按规划要求 按规划要求 16886万元 项目区位价值分析 本案 地块位于重庆高技术产业开发区二郎科技新城核心地带，东临杨家坪商业区，北连高新技术产业开发区和高庙科技新区，南靠高新区九龙园区和双山工业园区，西接留学生产业园区，并可直达成渝高速。 重庆市新兴三大热点开发区之一，相较其他热点区域，处于中心位置，可有效辐射主城各个中心商圈。周边高新产业集群及专业市场众多，具备大量潜在购买人群。 项目所属区域交通情况解读 多条公交路线及BRT快速公交覆盖城市路网 目前有117、204、224、239、466、838、325、807等多公交线路，通往沙坪坝、江北区、南岸区、渝中区和杨家坪 轻轨5号线：渝北区-江北区-高新区-大渡口区-江津 本案 路网发达，可快速通达主城各商圈中心 未来轻轨环线及轻轨5号线，双轻轨环侍 项目独特自然资源优势 三大公园优势、独占重庆主城唯一的湖景资源 与国家级湿地公园“彩云湖”公园接壤，毗邻翡翠公园和巴国城公园。 为重庆难得的城市绿洲地段，景色优美，受到各大品牌开发商的偏爱，环湖多为高端洋房别墅项目。 毗邻区域行政中心，教育医疗配套齐全，汇集名品大盘合力提升生活配套档次。 与九龙坡区新区府、公安局等政府部门为邻； 重庆广播电视大学、渝高中学、森林小学等高端教育配套规划均临近本项目； 15万方秋池商业街、居然之家等大型商业已投入使用； 同天依云郡、协信彩云湖1号、恒基翠庭等项目均规划有大量的休闲生活配套。 项目所属区域生活配套分析 本案 高新区人民医院 三峡联合职业大学 重庆西郊医院 隆鑫钢材市场 巴山医院 重庆广播电视大学 重庆工贸技工学院 高新