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市场篇 /MARKET 4.17新政 对比2007，政策执行力预期加强/快速到位 07调控市场走势参考——调控出台，量价直线下跌 新政影响——刚需渐观望，投机将撤离 一线城市首当其冲，成交量跌初现震慑效应 后市研判 纸坊房地产发展现状——重心北移，新城老城分化渐趋明显 鸿发世纪城 富丽杰座 江夏纸坊远城区域， 新政调控在量价上的反应尤为明显， 量价齐跌领先，但价格涨幅较慢。 而面对日渐成熟的区域楼市，面对发展重心北移的趋势， 老城区的住宅楼盘， 区域认知度低，价值认同度低， 只有借助于当地自然资源，增加产品亮点， 整合产品价值，增加项目附加值， 方能弥补板块规划劣势。 江夏区成交结构分析——首置首改客户比例提高 09年江夏区80-100平米的户型成交量有较大幅度提升，其次120-140平米的户型成交占据较大比例，由此可见，江夏区首次置业、首次改善的客户需求比例正在逐步扩大。 江夏区成交结构分析——二房/三房占主力 09年以来，江夏区2房和3房一直占据主力成交产品，4房多为高端住宅产品，成交量变化较大，而1房的小户型产品在江夏区供应量比较少，所占市场成交份额相应也较少。 江夏区成交价格走势分析——普通住宅成交均价上限4000 09年江夏区1房和2房的成交均价上涨幅度相对较快，但2房和3房的成交均价都尚未突破4000元/平米的水平。4房产品受到高端住宅产品成交的影响，成交价格变化幅度较大。 江夏区房地产发展特性——两大板块分化，产品价格迥异 江夏区目前在售楼盘主要集中在汤逊湖板块与纸坊板块。 汤逊湖板块——豪宅别墅产品集中区汤逊湖板块经过几年的发展，已逐步形成了一个别墅高端楼盘聚集地，保利十二橡树、纳帕溪谷、长岛、庄园1896等多个别墅项目扎堆汤逊湖沿岸。 纸坊板块——中低档普通住宅集中区纸坊板块为江夏老城区，属武汉远城区，其客户主要为当地居民及1+8城市圈客户，所开发的楼盘数量相对较少，多为普通住宅，规模较小，销售价格偏低，对市场影响力不大。 汤逊湖板块 纸坊板块 江夏区客群分析——高低端客户混合，原住民客群面窄 汤逊湖板块—— 高端客群，辐射面广。 主要以光谷片区企事业单位的高管人员，武汉高校教授、1+8城市圈的私企老板为主，部分外地投资客。 置业目的多为再次改善+投资。 纸坊板块—— 中低端客户，区域内客群有限，往辖区外围辐射更为现实 主要以原住民、工作缘置业的客群、1+8城市圈客户为主，部分投资客户。 其中，纸坊原住民购房的主力人群主要为公务员、企事业人员、生意人。 同时，由于80/90后的年轻人大量外地求职，本地客群面较窄。 置业目的：首置及首改需求比较旺盛。 江夏区客群分析——市场信心欠缺，4.15新政纸坊投资客锐减 4.15新政前，价格涨幅慢，影响投资客信心、降低对该片区 投资认同度。 在武汉中心区域住宅价格飙涨的2009年，纸坊片区价格涨幅仅为2%。投资回报率低，残酷现实打击了投资客对该片区投资价值的看好。 4.15新政后，加速投资客撤离，影响区域改善性置业者。 新政出台后，对投资投机客切中要害的政策抑制，加速了投资客的撤离。大量以前在纸坊投资房产的投资客大部分已离场，目前销售支撑主要来自刚性需求。 整个江夏片区宅产品物业形态丰富，区域路网发达，有强大的产业支撑。但就纸坊老城区而言，投资客撤离、当地客群量有限、经济承受力较低，无论是城区发展、旅游资源，还是住宅商品，缺乏市场兴奋点，价值吸引力较弱。 江夏区/汤逊湖板块产品分析——沿岸多为别墅、花园洋房产品 汤逊湖凭借其优良的湖景资源，目前已成为众多知名开发商争相开发别墅、花园洋房等高端产品的区域。 早期的产品保利十二橡树、庄园1896、梅南山居等，目前热销项目纳帕溪谷、长岛、保利海上五月花等，别墅品质都具有较高水平。 而如美加湖滨新城、银河湾、水岸枫林等多为大规模的多层、小高层社区，已具有一定的居住成熟度。 保利十二橡树 纳帕溪谷 庄园1896 保利海上五月花 江夏区/纸坊板块产品分析——以小高层、高层为主，均价较低 纸坊城区楼盘多为普通商品住宅，以小高层、高层产品为主。 销售价格一般在3000-4000元/平米的水平。 纸坊板块对武汉整体市场的影响较小，尚无知名开发商进入，区域开发价值还有待提升。 世纪·庭院 富丽杰座 嘉和·盛世名门 鸿发世纪城 纸坊板块重点竞案分布图 博雅豪庭均价：3500元/㎡ 鸿发世纪城 青龙山森林公园 纸 坊 大 街 北 华 街 兴 新 街 汤逊湖 武 昌 大 道 江 夏 大 道 文 化 路 世 纪 大 街 熊 廷 弼 街 鸿发·世