杭州房地产市场形势简报.pptVIP

NO1. 2007年住宅市场回顾 一、整体回顾   在经历了两年的低位调整后，07年杭州住宅市场与全国其他各大城市同步，迎来了一波上扬“牛市”。由于供给不足，需求集中释放，导致供需压力陡增，住宅价格大幅上涨。 从成交量来看，2007年1-12月，主城区共销售商品住宅30837套，成交面积412.9万平方米，与上年同期相比均增长57.5%。 从供应和需求的时间序列上来看，上半年，尤其是2季度市场需求急速攀升，而供应同比则大幅度回落；而到了4季度需求有所回调的时候，供应才有所放量，这就出现了供需错位的现象，一度导致了市场供需吃紧，价格飙升。 二、住宅市场呈现的特点 “尾盘消化年” 在供需矛盾突出的情况下，07年成为了杭州楼市尾盘的消化年。2007年新房上市量的萎缩，而住宅市场却依旧火暴，出现了供不应求的场面，带动了尾盘的消化。同时，新开楼盘价格不断上调，而处于尾盘的楼盘的价格比同区域的楼盘相对较低，而受到市场的关注，也加速了尾盘的去化。 外地人购房者成上升趋势 去年，外地人在杭购房比例达22%，而2006年同期这个比例为17%，提高了5个百份点。外地人在杭州购房比例明显提高. 主要有两方面的原因，其一，杭州作为“东方休闲之都”，成为越来越多的外地富裕的人异地置业安家的理想之地；其二，杭州相对北京、上海等大城市房价相对低，升值空间也比较大，在资本向二线城市转移的时候，杭州自然成为他们投资的理想之地。 供需矛盾依旧突出 前12个月，杭州主城区总共新上市300多万平方米，在杭州住宅市场火暴的同时，相比2006年的400万平方米销售量，供应量明显不足，供需矛盾紧张。上市量的减少造成可售住宅面积的大幅度减少，2007年12月31日，杭州可售住宅面积为214万平方米，比年初减少了三分之一，从11月起，杭州出台“一次性取得预售许可证必须满足3万平方米”政策，原定年内开盘的因为开发量不够标准，而推迟开盘，进一步加重了短期的供需矛盾。 中小户型房源有所增加 杭州小户型房源的供应量有所增加，2007年杭州小户型房源上市占了总住宅30%，比去年提高了14个百份点。在住宅市场供求矛盾突出，杭州可售面积大幅度减少的同时，小户型面积且比年初有小幅增加。这主要是受国家“9070”政策的影响以及房价上涨，小户型面积的总价位较低，比较受市场欢迎，因此开发商增加了小户型的供应量。 土地市场与住宅市场交互推动住宅价格上扬 在杭州住宅市场需求旺盛，房价也应声上涨，2007年住宅市场房价有两波明显的上涨，分别是6-9月以及10-12月。而在这期间杭州土地市场也不断创新高，最高楼面价从1.22万/㎡到1.57万/㎡，再到11月底的1.9万/㎡，不断被刷新。一方面由于楼市的火暴，开发商对市场的未来收益期望值增大，因此不断有大手笔拿地，土地价格不断上涨。另一方面，土地价格上涨，使开发成本上升，也促使房价上涨。同时土地市场的不断创新高，给购房者一个信号，未来的房价将继续走高，促使他们提前购房，也进一步加速了住宅市场的火暴场面。在土地市场和住宅市场的相互推动下，住宅价格不断上扬。 外地开发商入杭脚步加快 在土地和资金获取上，地方房地产企业因为与地方政府的良好关系而占尽优势，外地房地产企业一般难以进入。但随着房地产企业的全国化、一体化正成为一种不可阻挡的趋势，这种区域企业为王的局面慢慢得以改变，而杭州地处中国经济最发达的长三角，市场经济发达，成为众多外地房地产企业优先考虑进入的城市。外地开发商明显加快了进入杭州的步伐，以便在未来发展中占据有利的位置。如百强开发商雅戈尔置业，首次在杭州拿地，就把杭州的最高楼面价提高到1.57万元/㎡，显示外地开发商对杭州市场的争夺。 三、交易情况 主城区共销售商品住宅30837套，成交面积412.9万平方米，与上年同期相比均增长57.5%。滨江开发区以116.96万平方米的成交量，遥遥领先于其它各区，位列榜首，占八区总成交面积近三分之一，达到29%，较去年同期增加3个百分点。江干、拱墅、西湖和下沙区位列第二集团，成交面积基本在50-60万平方米之间，分别占到总成交面积的16%、14%、13%，13%。下城和之江最少，分别只有12.5万和8.9万平方米。