西郡188花园二期项目定位与营销推广提案.pptVIP

;目录;;西郡188花园一期销售顺利成功，成功始于天时、地利、人和 西郡188一期的成功还在于开发商与代理商都曾经历过地产的冬天 在推盘上始终比较谨慎，风险防范意识强 看看万豪西花园，看看碧水栖庭，看看中信泰富锦苑 我们深刻的感受到策略的重要性;;2008年9月17日扬州市政府发布《关于促进我市房地产业健康稳定发展的实施意见》;扬州住宅项目减价潮起;房地产住宅市场调整期应对策略;西区在售项目销售情况汇总——可售2193套;2008年西区主要项目情况;和 美 第;中信泰富（锦苑）;万豪·西花苑;天和国际;绿地运河纪;西区未开盘项目情况——70万平方米住宅供应量;;■ 区域市场结论;西区市场现状分析;;PART 1 项目分析;一、1.项目一期购房者情况 ——购房目的;分析： 业主购房行为可以看出：由于西区楼盘密集，业主基本上都把各家比较后才进行购买，对西郡188的位置、社区景观环境以及性价比都有很高的认同，对安厦和正太的品牌认知也比例也很高，说明我们在景观、品牌、区位的宣传上效果非常明显。同时也说明西区各家楼盘的竞争实际上已经进入白热化阶段，进入比细节、比品牌、比服务的竞争环境中了。;一、3.项目一期购房者情况——对西郡188不满之处;关心价位的占37%，关心面积的占37%，其次是关心位置的占17%，而关心物业、配套的客户仅占很小一部分；由此可以看出客户对所购项目最为关心的问题主要是价位与面积这两大因素，而关心项目位置、环境和物业等其他问题的客户只占很少的一部分。 可以看出目前市场上客户对普通住宅的要求仍然停留在价位、面积、位置三大基本需求上，对住宅的其他更高层要求还需要项目的逐渐引导。 ;一、5.意向客户来源区域;一、6.西区主要项目市场形象;一、7.根据一期购房者分析可以得出一下结论;二、项目产品分析;三、项目外部配套分析;四、西郡188项目配套分析;五、SWOT分析; Weakness 劣势   01. 项目地块周边居住氛围和商业氛围没有形成，郊区感强； 02. 入住时间长，一期小高层需要等到明年10月份，二期可能要到后年； 03. 二期热销期正好为一期交房阶段，一期交房的问题可能会影响到二期的 销售； ; Opportunity 机会 01.城市很多人对现有居住品质不满意，希望有一个能满足更高居住需求的居住升级产品; 02. 现有地产项目同质化严重，产品创新性不足，给项目运做提供了机会和空间; 03. 城市地产已进入一个新阶段，市中心土地供应有限，城市外围开发是一种必然趋势; 04.周边项目多为中高档项目用地，使本区域有打造高端居住区的基础. ; Threat 威胁 01. 房地产整体市场低迷与未来升值空间存在矛盾; 02. 扬州降价潮开始，绿地运河纪价格不高，将对本项目销售定价产生威胁; 03. 面临众多竞争区域项目分流; 04. 周边会存在70万平米的产品放量.;项目分析结论： 01.整体市场不好，房地产住宅行业进入中场休息阶段，持币观望增大； 02.二期产品丰富，小高层、高层量大，合理提升价格和保证销售进度的矛盾； 03.二期市场竞争压力大，各项目之间全方位竞争.。;核心竞争力:;核心挑战:;制定三大策略 1、二期项目定位 2、二期的推盘策略 3、二期的价格策略 ;我们要解决的问题 ;通过西郡188花园一期的销售情况和客户需求的分析，我们建议二期项目定位为：;价格策略;2、二期定价方法;地产项目中开发每期的正常价格涨幅为7%-10%，因本项目在西区市场中产品等综合因素的优势和项目的逐渐成熟及品牌与形象的逐步建立，本案二期价格定价上涨幅度不宜过低;影响价格制定的因素较多，项目组按照客户购买心理关注次序，客观列出几项关注因素，确定各项因素权重，进行综合评分，并 考量其它竞争项目价格与具体指标的关系，确立西郡188花园价格制定基础;推盘策略;弱化售买功能，强化感观体验;提升居住氛围，让客户有家的感觉;设置参与点，让客户“动”起来;发挥产品特点，强化休闲交流功能;推盘策略;攻略一：利用直效客户资源，高效拓展客户;攻略二：自然客户的圈层渗透——文化渗透;攻略三：自然客户的圈层渗透——品牌渗透;推盘策略;攻略一：立体化营销;攻略二：强势入市，联手政府，强化片区形象，造就西区新城高尚生活圈;推盘策略;攻略一：参加四季房展会、高端物业展会，宣传品牌、迅速蓄客;攻略二：利用法定节假日开展主题活动;两大难题！！; 1、在项目不降价的前提下，如何维护老客户，使他们不退房？ ; 2、如何在淡市中把性价比较低的高层卖掉？ ; THANKS！