浅谈我国的预告登记制度.docVIP

浅谈我国的预告登记制度 LegalSystemAndSociety {I;I6轧会己口1口年7月(下) 浅谈我国的预告登记制度 郑;争方 摘要作为不动产登记中的一项重要制度,预告登记现已为多数国家所采纳,但对我国来说却是一项新制度.我国于 2007年通过的物权法》第20条对物权预告登记进行了规定.本文从预告登记的起源与必要性出发,对我国的预告登记制 度进行了简要的探讨. 关键词预告登记预售登记备案制必要性 中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号:1009.0592(2010)07.043.02 一 , 预告登记制度的概述 一 般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下 所进行的登记,而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权 而进行的一种登记.预告登记制度发端于早期普鲁士法所规定 的异议登记,后来为德国,瑞士,日本等国的民法所继受,成为民 法中的一项重要的物权制度.作为潘德克顿体系代表的德国首 创这一制度,在其1896年的《德国民法典》的物权篇的第二章”土 地权利通则”第883条至888条共6个条文,对预告登记制度作 出了较为详细的规定,依次规定了于贞告登记的性质和效力,继承 人的责任,预告登记,除去请求权,预告登记的债权人的公示催 告,预告登记的权利人的请求权.以德国预告登记为中心的制度 揭示出,在物权公示原则的大前提下,预告登记旨在保全以不动 产物权变动为目的的债权请求权,它融合了物权和债权的双重特 性,与登记公信力,本登记,异议登记等构成了密不可分的制度同 一 体.在强制登记的策略下,债权人在登记完成之前无论如何 都要承担目的落空的风险,为了减弱这种风险,使得债权请求权 实现的机会不因债务人行为而落空,预告登id(Vormerkung)f1]1]度 遂应运而生. 二,我国的不动产预告登记制度 我国自上个世纪初期开始,就有关于预告登记的法律规定. 2002年《南京市城镇房屋权属登记条例》第6条承认预告登记是 房屋权属登记的一类,第l0条规定:”申请以约定方式限制房屋 权属的预告登记或者商品房预购登记以及他项权利登记的,应当 由双方当事人共同登记.”2004年修正的《上海市房地产登记条 例》中专设第五章规定了预告登记制度,该条例第48条规定:”有 下列情形之一的,当事人可以共同申请预告登记:(一)预购商品 房以及按照国家和本市有关规定进行预购商品房的转让:(二)以 预购商品房设立抵押及其抵押权的转让:(三)以房屋建设工程设 立抵押及其抵押权的转让:(四)设立,转让房地产权利的其他情 形.”2007年《物权法》第2O条规定:”当事人签订买卖房屋或者 其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向 登记机构申请预告登记.预告登记后,未经预告登记的权利人同 意,处分该不动产的,不发生物权效力.预告登记后,债权消灭或 者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登 记失效.”国家建殴部2008年颁布的《房屋登记办法》第67条规 定:”有下列情形之一的,当事人可以申请预告登记:(一)坝购商 品房:(二)以预购商品房设定抵押:(三)房屋所有权转让,抵押: (四)法律,法规规定的其他情形.” 从以上法条我们可以看出,《物权法》第20条规定房屋以外 的其它不动产买卖也可以办理预告登记,但是该条只是原则性的 规定,目前尚未有相关的具体规则,缺乏一定的可操作性.我国 目前基本上只规定预购商品房买卖与抵押,房屋所有权转让,抵 作者简介:郑净方,闽江学院法律系助教 押和在建工程抵押可作预告登记,其范围还是比较狭窄的.而在 有的国家和地区,先买权,买回权,购买权,用益和使用权,使用租 赁权等债权均可预告登记,登记顺位也可预先保留.《南京市城 镇房屋权属登记条例》和《上海市房地产登记条例》均没有对预告 登记后中间处分行为的效力作出规定.而《房屋登记办法》还设 立了申请房屋所有权转移,申请预购商品房抵押权,申请房屋抵 押权等预告登记.但预告登记者的物权效力也不是无期限的,在 债权消灭或者应该登记但三个月内并未申请登记的情况下,预告 登记失效.这就有效保障了房屋约定期间房屋交易关系的稳定, 防止”一房二卖”等行为,更好地维护购房者等房屋权利人的合法 权益.该登记办法也使得《物权法》的规定具有一定的操作性. 我国《城市房地产管理法》第44条第2款规定,”商品房预售 人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产 管理部门和土地管理部门登记备案”.建设部颁发的《城市商品 房预售管理办法》第lO条规定:”商品房预售,开发经营企业应当 与承购人签订商品房预售合同.预售人应当在签约之日起3O日 内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土 地管理部门办理登记备案手续.”国务院1998年发布的《城市房 地产开发经营管