浏阳大瑶金昌-财富街区.pptxVIP

地产营销 实效为先 ;--长沙实效代理一部;福布斯排行榜的故事;让财富持续稳步的增长;提案目录;Part1 项目理解篇;城市 印象;8;区位 印象;商业 属性;商业 属性;■本地块规划一期商业面积36950㎡，以临街铺，二楼整层 商业、内街商业模式呈现，商业体量较大。 1、通过情景式特色商业街的打造，营造目的性消费氛围， 能吸引人流、将项目价值最大化； 2、二层商业通过连廊的形式，将各区商业连成一体，较大 提升了二层商业价值； 3、项目三个商业区相对集中，分区明显，易于打造不同类 型的特色商业区。;;;Part2 项目运作的三个核心问题;; 大瑶老城区渐现老态，已无法满足这个2011年工农业总产值为47.3亿元的飞速发展的小镇。以新城市广场为核心，以金富国际、金昌国际花园、实验中学等为载体的新城格局已然形成。休闲广场、通程百货、高档住宅小区、政务中心。吃喝玩乐教育行政一应俱全。将为大瑶新城区带来全新的生活模式。那么，这里还需要什么？;我们探讨的不仅是一个商业定位，更多的是这个城市的未来……;项目SWOT分析：;项目核心价值提炼：;实效 观点;一个可以满足城市一切商业需求的街区商业，它需要有集中商业体、集群式零售与批发中心、情景式商业内街、集娱乐、休闲于一体的生活配套商业街，以及可提供良好物流、停车及配送服务的综合商业街区。;金昌-财富街区——国际街区商业模式的诞生;;“招商”是园区工作的重心，看似只是一个环节，实际上是一个系统工程;实效地产招商成功要素分析;男人街区 服饰箱包皮具区;1、因为本项目特殊的地理位置，靠近大瑶花炮步行街，一层 临街铺适宜定位成零售业态。 2、根据本项目现有规划，内街、二楼非常适合定位成批发零 售市场或街区形式。 3、所定位的零售业态要结合开发商的具体情况，开发一种新 的无中介终端销售模式，经营货物货源充足，减去中间费 用从而价格更易于被消费者接受。成功案例：早期的长沙 湘浙小商品批发市场。 4、利于异地招商，减小招商压力。 5、以集中商业为龙头带动的批发零售业态，容易盘活整个项 目，从而在销售上获??最大的开发利润。 6、项目经营业态与周边项目经营业态体现差异化。;操盘思路;;;; 该阶段每种业态中确定1-3家意向商家或厂家进行接触性招商谈判． 本招商期间主要针对主力商家和厂家，将本项目的定位和规划思路对他们进行详细阐述，让商家和厂家对本项目提出意见（含工程意见、开店意向、招租条件摸底、特殊要求等），并提出反馈意见，在项目定位和规划设计阶段，组织符合项目定位要求的目标商家进行洽谈，在主力商家中尽快确定最有意向的商家进入实质性招商谈判阶段；最大限度降低投资风险、节约工程改造成本。 ;;;营销、招商总控;第一步：认真分析产品策略 第二步：确定产品销售价格 第三步：找准最适合的招商渠道 第四步：合理运用招商促销手段;产品策略; 街区商业招商中的价格问题主要指直接影响商家进驻街区的成本。因此，前期招商过程中确保进入门槛相对较低、签约时间较长的方式。以确保后期能够进行统一运营管理后，可以带租约销售，以获取商业铺面最大的利润。;深入全国行业市场，进行全国范围内招商;推 销;实效招商解决方案不仅提供策略性的支持，同时还可以派出团队，依靠实效自身的资源体系，实质性地推动招商工作;;1、本地私营业主：资金充裕，投资意识强，已成为本地投资商业的主力军，购置比例60%左右；购铺目的：投资、自营或不明确； 2、周边城市花炮商：资金充裕，购置比例30%左右。购铺目的：生意扩张、投资； 3、周边乡镇及异地投资客户：因地缘较近的关系，看好本项目投资潜力，购置比例10%左右。购铺目的：“一铺养三代”或不明确；;1、购铺者以投资作为初衷，以“守业”作为目标，但真正被忽视的却是“投资回报”。 2、商业铺面稳定且持续的投资回报，将重新推动大瑶投资者对购买商铺行为的认知。 3、升级后的商业形态更符合投资者的理念。;金昌-财富街区;Part3 营销配合;服务 创新;实效地产拥有优秀的专家队伍和面向实施的顾问理念;实效实战模式 3板斧：;项目推广：;项目推广：; 直接影响一名客户，可以间接影响8名客户，并使25名客户产生购买意向，最终使得至少1名客户产生购买行为，这就是1:8:25:1的营销法则。 建议本项目分3个标段低开高走，二层商业先租再售，利于提升项目知名度和实现利益最大化。 配合节点假日进行适量的优惠促销活动，增加知名度和影响力。;行销：;地点选择 大瑶镇老城区核心地段 时间选择： 节假日 设立咨询点的目的 节假日外面返乡的人比较多，这些人中优质潜在客户比较多，即可以到黄金位置固定广告的作用，有可以