商铺投资与估价房地产.pdfVIP

商铺定价商铺定价 商铺定价商铺定价 住宅底层商业定价的时候，主要参考住宅价格，一般来说，商铺价格 是住宅价格的两倍。但在许多二、三级城市如乌鲁木齐、呼和浩特、 石家庄、东营、柳州等，当地的商铺价格基本是住宅价格的 5-10 倍， 甚至更高。 商铺的价格到底由哪些因素决定，其定价的依据是什么？虽然按 照经济学的理论，开发商在土地成本基础上加上开发成本、相关的税 金以及利润就得出销售价格，但实际情况并非如此简单。从商铺投资 的角度看，投资人有自己的投资期望，对商铺投资风险、流动性、管 理、税收、价值变化等许多因素有自己的考量标准。因此，我们就需 要从以下几个大的方面探讨影响或决定商铺价格的主要因素。 ◎城市的综合租金水平是影响商铺定价的直接因素 影响商铺价格的定性指标可能有很多，但是定量依据指标只有一 个，那就是周边的租金水平。大凡投资人在买商铺的时候，会首先调 查项目周边的租金水平，根据这个城市商铺投资的资本化率(也就是 我们一般讲的投资回报基本水平)决定能支撑什么样的销售价格。该 方法最适用于针对具体项目参考周边商铺的租金水平，由此可直接决 定购买商铺的性价比是否合适。 对任何一个城市而言，由于级差地租因素，城市中心商业区和其 对中小 他区域的商铺租金肯定是有差距的，关键是差异大小的问题。 型城市而言，中心商业区只有 1-2 个，导致商业区与其他区域的租金 差距非常大，从而使商铺的销售价格非常高；对大城市来说，不仅有 市级商业中心区，还有区域商业中心以及社区商业中心等，相对于小 城市而言，其租金的差异不是特别大。因此我们可以说，开发项目所 处位置的租金水平将直接决定项目本身的定价。 ◎城市的流通力和第三产业发达程度是影响城市总体商铺价格 的关键因素 中国商业经济学会副会长、中国人民大学黄国雄教授有一个著名 的论段：城市核心竞争力主要表现为生产力与流通力的乘数。即：竞 争力＝生产力＋流通力。在生产力相对稳定的条件下，流通力成为决 定因素。流通力小于 1，不仅本地生产能力无法实现，而且内外交流 堵塞，这就大大削弱了城市的竞争力。如果流通力大于 1，不仅可以 弥补本地生产能力的不足，而且通过促进内外交流、优势互补、组合 配置，可极大提高城市的辐射力和影响力。比如新加坡之所以取得举 世瞩目的经济成就，并不在于它的生产优势，而在于强大的流通力； 我国的香港之所以成为国际大都市，被评为亚洲最佳商业城市，也是 因为其第三产业的发达。 而流通力的发达程度和第三产业的发展状况，将直接影响当地商 铺租金和销售价格，浙江的温州、义乌、绍兴等地的商铺为什么卖得 快、价格高，就是因为当地已经形成的各种规模和市场，不仅影响到 全国，而且辐射世界。即使在同一个城市不同区域，因为流通力的差 异，商铺租金的差异也非常大。如北京的雅宝路以吉利大厦、天涯大 厦为代表其租金远远高于西单、王府井、国贸，因为该区域是中国对 前苏联、东欧国家贸易的窗口；而中关村已经形成的电子市场其市场 覆盖华北、东北等市场，所以，小商铺才能卖出 14 万／m2(套内面积) 的天价。 所以，开发商在给商铺定价的时候，还应结合项目的实际情况， 即使同一个项目隔一条马路，价格也许会差几倍。所谓 “一步三市” 就是这个道理。 ◎投资渠道是决定一个城市商铺价格水平的重要因素 我们在山东东营曾经对商铺投资人进行定性访谈，当地投资人投 资预期 “只要回报比银行利息高，我们就能接受”，意味着投资人的 期望内部收益率在 4% ；而在北京，投资人普遍预期是在 8-10 年收回 全部投资，期望的内部收益率在 10%。这反映了不同城市商铺投资的 资本化率和投资预期问题。 在这里我们讲的是资本化率，而不是内部收益率(IRR)，虽然在 某些时候他们可能表达了同一个意思，但有本质的不同。内部收益率 (IRR)是指将房地产投资未来现金流贴现为现值作为初始投资所使用 的贴现率，也就是指每年投入的一元钱获得的利润百分比。而资本化 率是指物业购买价格和营业净收入之间的比率，该值通过市场上的可 比物业或市场数据资料来获得。一个城市在商铺的需求和供应相对平 衡的状态下，资本化率是投资人购买商铺期望的内部收益率，他通过 调查和比较同区域商铺的租金收入