2011佛山禅城区亚艺项目分析报告51p.pptVIP

佛山禅城区亚艺项目分析;目录;一、宏观市场;2011年1-10 月，全国累计房地产开发投资额达到5万亿，总量已高于2010全年；同比增速下降至31.1%，为两年来最低水平，延续今年以来的下行趋势。全国开发投资增速仍处于历史高位;一、宏观市场;一、宏观市场;2005—2011年佛山GDP一直呈现稳步上升的势头，2011 年佛山GDP预计达到6600亿元,完成地方财政预算收入335.66亿元，增长16%;2005年以来，佛山的人均可支配收入每年以8%或以上的速度增长。截至2011前三季度，全市城镇居民人均可支配收入23218元，比上同期增长12.6% ，增幅比上半年提高0.2个百分点；城镇居民人均消费性支出18192元，增长10.5%;05-09间，佛山的固定投资稳健发展，10-11前三季度，佛山固定资产投资以11%-12%的增长速度快速发展。2011前三季度，佛山市固定资产完成投资1368.15亿元，比上 同期增长14.1%。全市房地产开发投资完成投资427.90 亿元，增长25.8%。;佛山是传统的制造业城市，产业对出口的依赖程度高； 佛山五区产业经济自然形成各具特色的产业结构 第二产业仍为发展重心，且多为本地企业，可见佛山私企业主的数量庞大，也是消费的主要驱动力。;一、宏观市场;一、宏观市场;佛山5+2+1组团重新定位，标志佛山进入强中心的城市发展方向;二、佛山土地市场分析;2010年承接09年二级市场的复苏，土地市场一片飘红，禅城、南海和顺德土地成交大幅攀升；2011年各区土地成交均为近来低峰，禅城区商住用地成交环比2010年下降20% ，2011年南海区商住用地环比暴跌176%，顺德区环比下跌81%。三水环比下降60% ,高明区环比下降66%。2011年佛山商住用地成交集中在禅城区和南海区。;2007-2011年，佛山商住用地成交受二级市场影响明显，08 年和11楼市均遭遇政策调控政策影响，成交量均低于500㎡，2011年更是遭遇楼市调控的强压，自三月限购出台后，土地市场发展趋向低迷。月均成交仅为25 万㎡。自8 月开始，土地成交率逐渐降低，流拍现象普遍。9 月成交率更是38%的全年最低。 ;2011年全年商住、商业土地供应534万㎡，成交368万㎡，成交率为69% ，较去的83%下降14%，流拍的土地增多。流拍地块基本都是总价高、单价高的地块，发展商面对目前的市场环境??普遍对一次性投入巨大的资金态度谨慎，造成了这些商住地流拍。;2011年成交的商住用地中小于5万㎡的约占52%，5-10万㎡的约占19%，10-30万㎡以上的用地约占23%，而30万㎡以上的大宗商住用地仅占总成交宗数的6%。;纵观07-11年的总价地王，本年度度的地王成交价仅仅超越遭遇全球金融危机的08年地王，与其他年份地王成交价相比大为缩水。这也从侧面反映了二级市场不景气，发展商资金链吃紧，直接反映了土地市场的不景气，土地难以提价。;三、佛山房地产市场分析;2011年，在“新国八条”、“限购”、 “加息”、“限贷”等政策的打压下，佛山商品房的新增预售为839.5㎡，环比2010年涨4%。虽然2011年佛山土地市场惨淡，但国家要求开发商拿到地后必须2年内开发土地，迫使过去两年内入手地块的开发商加快动工，这也是二级市场成交惨淡，供应依然旺盛的主因。 ;2011年1月，国家出台“新国8 条”，2月央行上调基准利率0.25% ，楼市进入调整期，再加上2月份春节的影响，导致2月份商品房住宅进入最低点。3月18日，佛山“限购令”的直接导致3月份一度回升的供应量，再次急速下滑。6-8月，开发商观望期间逐渐放量，供应量逐步回升，进入第四季，各项目加快推货节奏。集中在“金九”放量，经历 “十一”成交的冷遇，供应量在10 月份一度跌至全年度的第二低点。;从各区住宅供应分布看，南海区和顺德区供应量依然是全市主力区域，供应量分别为321.65万㎡和271.98万㎡，南海区占全市总供应量的38% ，顺德区占全市总供应量 的33%。其他三区供应量较少，禅城区以137.05万㎡的供应量占据全市总供应量的16%。而三水区和高明区供应量均低于百万平米，三水区供应量为56.84万㎡，高明区仅 51.98万㎡的供应量。 ;佛山市2011年一手住宅成交56581套，成交面积633.89万平米，同比2010减少 18.9%，仅此于08年的低点 ;2011年，顺德区以微弱的优势，险胜南海区3个百分点，领跑佛山五区，全年成交占佛山总成交量的37% ，接近4成，南海区则占佛山总成交量的34%。禅城商业、经济发展较其他区成熟，开发的楼盘也较多，但楼价较高，成交仅占佛山总成交量的12%；三水和高明房地产市场相对滞后，成交量分别占佛山总成交量的10%和7%。;2011年第一季延续2010年年末的成交旺势