2011余姚东城名苑·营销策略提案报告（完稿）133p.pdfVIP

东城名苑 |营销策略 |提案报告 目录 第一部分、项目概况及营销目标…02 第二部分、余姚房地产市场分析…06 第三部分、余姚房地产客群分析…30 第四部分、项目研判及市场建议…35 第五部分、项目战略营销及执行…40 第六部分、项目战略推广及平面…74 余姚东城名苑 ·项目营销策略提案报告 1 第一部分、项目概况及营销目标 余姚东城名苑 ·项目营销策略提案报告 2 一、项目概况：规模较大，欧式高层，全面开工，资金较紧。 经济指标 建筑规划 占地面积：约137亩 建筑形态：19幢小高层 总建面积：约255059㎡ 建筑层数：12-18层 容 积 率：2.2 建筑风格：新古典，Art-deco 住宅可售：约19.2万㎡ 住宅数量：共1418套 产品类型 面积区间 产品比重 二房 80-130 21% 三房 100-160 73% 四房 160-180 3% 复式 180-260 2% 大平层四房 300-330 1% 合计 1418套 余姚东城名苑 ·项目营销策略提案报告 3 二、周边配套：道路畅通，配套尚可，教育优势，景观丰富。 世南中学 余姚人民医院 交通 四至道路通畅，较能满足人车日常出行。 环境 商业 项目西侧距离商场、医院等生活设施较近， 配套 商业配套尚可。 景观 项目东侧景观资源丰富，较能增加高层观 嘉悦广场 临街道路 资源 景效果。 教育 项目北侧紧邻世南中学，丰富的教育资源 资源 有利人气持续聚集。 余姚东城名苑 ·项目营销策略提案报告 4 三、营销目标 营销目标 •开盘计划：项目计划“金九银十”开盘。 •资金回笼：希望开盘热销，满足资金快速回笼需求。 •创造收益：希望随着持续热销，实现投资利益最大化目标。 •延续品牌：希望通过东城名苑的成功开发延续赛格特企业标杆形象。 营销思考 •时间紧迫：项目距离开盘计划不到一个月，时间紧迫对实现开盘热销带来挑战。 •政策风险：余姚当前限购调控导致购房客群大量减少，对项目持续热销形成威胁。 •收益压缩：低迷的市场环境导致房价滞涨回落，对项目投资收益形成明显压缩。 •如何才能在严峻的调控环境中，用不到一个月时间创造开盘热销呢？ 余姚东城名苑 ·项目营销策略提案报告 5 第二部分、余姚房地产市场分析 余姚东城名苑 ·项目营销策略提案报告 6 一、城市环境：产业环境成熟，经济实力较好，外来人口较多。 经济 浙江宁波县级市，近邻上海、宁波、杭 区位 州等经济发达城市，经济区位较优越。 城市 市域面积约1526.86平方公里，常住 规模 人口约101万，其中外来人口约50万。 排名