2010金科典型企业土地模式研究终稿103p.pdfVIP

呈：重庆金科 典型企业土地模式研究 —— 2010 年10 月 导言 土地作为房地产企业的最根本资源一直以来是关注的焦点，对于企业的发展起着至关重要的作 用。而通过有效地方式来取得优质的土地更是企业长期研究的重点问题。本次研究希望通过对于三 家典型企业的土地模式研究，找到能够帮助企业稳定发挥在那的土地模式。 典型企业中包括了全国型企业龙头——万科，万科通过全国4+X 发展战略，主动在全国土地市 场上积极寻找资源，凭借系统的审批管控流程保证了企业的高速可持续发展。 同时，典型企业还包括了区域型开发企业——绿城，绿城是一家追求产品档次，通过产品溢价 来实现利润的企业。然而随着近年来规模的不断扩大，合作模式地大力推广，使得企业不得不被动 地增加土地储备规模，此举增加了企业财务上的风险。企业的土地模式与产品结构产生了一定冲突， 使得未来不确定性加大。 此外，本次研究还涉及到一级土地开发企业——上实发展，通过对上实的土地模式研究，是为 了帮助企业发现企业获取土地的新渠道——与一级开发企业合作。而研究将分析一级开发企业的集 团构架，地方国企运作模式，将能够帮助期望与之合作的企业找到利益共同点。 我们希望通过本次研究，能够帮助重庆金科完善企业的土地模式，了解全国土地市场以及典型 企业的土地操作模式。提高重庆金科的土地获取品质以及决策审批流程的效率。 注：研究指标说明 城市能级：一线城市共4 个城市，包括北京、上海、广州和深圳；二线城市共33 个城市，包括27 个省会城市、除 一线城市外的2 个直辖市 （重庆、天津）和4 个计划单列市 （青岛、大连、宁波、厦门）；三、四线城市：除一、二 线城市以外的城市。 区域划分：珠三角（广东、福建、海南），长三角（上海、浙江、江苏、安徽），环渤海（北京、天津、山东、辽宁、 吉林、黑龙江、河北），中西部（其余省份） 2 / 103 目录 一、全国土地市场概述7 （一）全国土地市场现状分析7 1、 供求：2009 年土地供求总量为历年之最7 2、 价格：土地出让价格呈上扬走势，开发商拿地成本在不断增加8 3、 结构：综合类土地成交占比占绝对主力，且比重不断增加9 （二）当前土地市场热点分析10 1、 政府大量推出优质地块，吸引开发商目光10 2、 开发商竞相追逐二三线城市土地11 3、开发商把目光开始转向商业地产，商业用地成为竞地目标12 （三）未来市场格局变化13 1、一线城市土地供应减少，供地主要集中在三、四线城市13 2、含商业用途的综合类土地占比不断增加13 3、中央对土地市场监管力度会日益趋严14 二、全国型企业拿地模式分析16 1、全国型企业销售业绩超200 亿16 2、土地储备总量普遍超过2000 万平米以上17 3、万科、保利、恒大新增土地储备量遥遥领先19 全国型企业代表：万科土地模式研究21 （一）企业土地类型21 1、 土地储备总体情况——总量近4000 万平米，年平均增长25% 21 2、 新增土地量——2 倍储备原则22 3、 土地城市分析——一二线城市稳定保持在75%左右23 3 / 103 （二）企业拿地驱动力24 1、 土地结构分析——4+X 战略24 2、 土地价格分析——总体成本较低，平均地价低于2500 元/平米27 （三）企业拿地方式30 1、拿地外部指标——宏观指标30 2、 企业内部标准34 3、 万科总体管控体系——三级架构36 4 、 土地获取流程——三级审核38 附：万科分期股权收购41 小结43 三、区域型企业拿地模式分析44 区域型企业代表：绿城土地模式研究46 （一）企业土地类型51 1、土地储备总体情况——高存量带来运营风险，新增量波动较大51 2、土地结构分析——偏居长三角区域，以杭州为中心向外辐射52 3、土地价格分析——“入不敷出”，新增土地储备占用企业大量资金54 （二）企业拿地驱动力56 1、管理风格——扁平式的框架，企业难以瘦身56 2、运营方式——