2010盛和集团大连长兴岛项目市场可行性研究报告（第一阶段）115p.pptVIP

静谧 内敛 不失个性 浪漫 自由 宛如油彩 温暖 优雅 手工艺精神 形象定位三 感 谢 聆 听 二零一零年五月 承受能力 别墅类产品接受范围分析 多层、洋房类产品接受范围分析 别墅类产品总价范围控制在200万以内； 多层、洋房产品总价范围控制在50万以内为宜； 对于“高尔夫度假地”而言最具吸引力的配套设施 住宿条件与居住品质仍为项目核心竞争力 健身场所与健身设施的完善程度颇受瞩目； 生态休闲养生，SPA、温泉等传统高端配套依旧受到追捧； 配套偏好 健身设施需求 市场需拔升 目前客户普遍看好区域未来发展，关注产品溢价空间，而目前市场供应产品整体品质相对较低，需要高端产品出现，将市场拔升至全新高度； 客户重价值 随着区域外部众多利好政策的不断影响与拉动，改变了区域内部土地价值属性，看重区域未来发展的价值挖掘者不断涌入，使区域内外埠客户比例上涨强劲； 结合本调研实际情况来看，项目未来整体价值的成长拉动力较强，看重升值潜力的先知先觉外埠客户开始涌入，对应后期开发过程中，应注意对于产品制度与总价限制的控制，使项目不同类型产品总价与市场承受价格门槛相互匹配； 问卷调研小结 问卷调研小结 客户访谈结果 客户深访涉及主要内容 （摘录） 一、基本认知 二、项目评判 三、购买心理 区域环境 区域配套 高尔夫球 未来发展 客户消费行为分析 对于本项目启示：本项目位于长兴岛西北部边缘，拥有较为良好自然资源环境优势，潜在规划力度及未来升值空间较大！ 深访内容摘录： 深访员：能谈谈您现在对于长兴岛区的感觉吗？ 长兴岛人：生活在这习惯了，虽然不比大城市，生活还是比较方便，买东西啊，交通啊还都算方便； 这几年变化很大，对未来是充满信心啊！； 大连市人：说不太清楚，过去只知道那旅游度假比较好，别的没什么感觉了，感觉挺远的； 其他区域及外省市人群：不如在大连买房有面子，地点有点太偏了，主要是需要满足我的要求，一定要有很大的升值空间我就会考虑，觉得现在政策还是不错的，看看吧； 区域环境：客户普遍认为随着长兴岛国家级经济技术开发区政策落实，国家加大开发投入，人口数量与不断扩大，将对项目将形成较大影响（如交通、生活配套与居住氛围环境及房地产市场价格等） 客户访谈结果——基本认知（区域环境） 近区域人对于未来发展充满信心，外区域人心里距离感较大，需求要点鲜明； 客户消费行为分析 对于本项目启示：本项目周边已有相对成型度假资源，未来自身球场建成实用，相对岛内其他项目具有优势！而公共生活配套将需逐步跟进； 深访内容摘录： 深访员：您觉得目前在这个区域中，周边还有那些配套需要完善，是您生活所需要的？ 长兴岛人：就是基本的生活要求吧，老百姓住着也就是衣食住行，孩子学校之类的，现在都在修路，尽快修好就好了，希望再多建一些商场或者娱乐设施就好了； 大连市人：听说有新的高速规划了？如果能在缩短一些车程，感觉就会有很大改观； 其他区域及外省市人群：没什么太大的需求，周边整体规划发展就好了，能带动房子升值； 区域配套：目前岛内商业配套基本能够满足当地居住人口生活需求，而非常住型人口对生活配套需求相对有限，因此未来项目在此方面具有一定优势；而未来市政与交通的规划将够为岛内带来更多元化客群； 客户访谈结果——基本认知（区域配套） 认同整体规划带来的发展潜力，区域内人群需求生活型配套资源，而外区域人更加看重配套所带来的升值空间； 客户消费行为分析 高尔夫球场：目前我国人群对于高尔夫运动接受程度不高，球场属于住宅配套中体现更多的是文化与概念价值，通过购置球场住宅满足自身成就感居多； 客户访谈结果——基本认知（高尔夫题材） 高尔夫运动本身对于住宅销售拉动有限，概念性与稀缺性价值促进住宅溢价； 客户消费行为分析 对于本项目启示：项目独一无二的高尔夫球场题材，通过合理规划与宣传，将在一定程度上有助于实现产品销售溢价，但单一高尔夫资源并不足以带动住宅产品销售！ 深访内容摘录： 深访员：您是否喜欢高尔夫球运动？购买高尔夫住宅对您来说意味着那些生活方式上的改变？ 长兴岛人：其实说实话，根本就不会玩，也没那时间，不过外国不都是兴这样的吗？！ 只要价钱不是高很多，最起码当成绿化和公园也很好嘛！； 大连市人：基本很少有机会玩，如果买这样的房子的话，就是感受一下这种生活方式吧，更看重的是那周边整体的一个度假环境； 其他区域及外省市人群：这种产品目前来说很少啊，国家也会严格控制，稀缺能带动房子升值； 对于该区域未来发展的不确定性主要来源于对于政府政策力度与实现周期的担忧，并签约项目多，实际动工项目少，区域未来良好规划实现所需时间成为关注焦点； 深访内容摘录： 深访员：您对长兴岛未来发展看法如何？ 长兴岛人：肯定