2010重庆茶园取地可行性研究报告84P.pdfVIP

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2010重庆茶园取地可行性研究报告84P

XX 茶园项目取地研究09/11 目 录 第一部分 项目属性分析3 一、重庆房地产市场走势研究3 二、2009 年秋交会总结18 三、区域未来发展潜力预判34 四、住宅项目价值界定47 第二部分 竞争市场研究49 一、竞争区域界定49 二、竞争区域市场研究49 (一)渝南大道沿线板块和新南湖板块49 (二)弹子石板块52 (三)巴南高性价比项目55 (四)茶园板块58 (五)竞争市场总结 67 第三部分 项目战略定位方向69 一、项目发展战略思路框架69 二、项目发展战略69 三、项目定位74 附件:两个备选方案75 附一:发展方向75 附二:项目定位76 第四部分 经济测算79 一、经济测算说明79 二、经济测算结果80 第 1 页 / 总 84 页 XX 茶园项目取地研究09/11 (一)测算结果80 1、基本指标80 2、销售收入80 3、建造成本(不包括土地成本及相关税费)81 4、其他市政道路、绿化和学校建设费用82 5、可能返还费用(配套费的45%)83 6、测算结果(假设楼面地价为 1200 元/平方米)83 (二)楼面地价对利润的敏感分析83 第 2 页 / 总 84 页 XX 茶园项目取地研究09/11 第一部分 项目属性分析 一、重庆房地产市场走势研究 (一)房地产宏观市场研究 1、房地产投资现状及走势 图:近年重庆市房地产投资走势示意图 (单位:亿元) 数据来源:重庆市统计局、统计年鉴 数据显示,2008 年重庆市房地产投资达到991 亿元,同比增长 16.6% ,与2007 年相比,增速 同比有一定下滑,下降幅度约为18 个百分点。 从以往的数据来看,2007 年重庆市的房地产投资是最为火爆的一年,在新特区的效应推动下, 一举达到 34.98%的历史最高增幅。但2008 年,由于受国际经济走势和房地产市场发展不确定 等因素影响,部分房地产投资者放缓投资进度或保持观望,导致房地产开发投资同比增速仅为 16.6%,创下了近几年的新低。 2009 年 1-9 月,全市房地产开发累计完成投资764.99 亿元,占去年全年近80% ,预期今年年 增长率超过 20% ,因此,特别是在下一阶段国家政策效应减弱后,房地产开发投资运行状态将 会成为影响投资增长的关键因素。 第 3 页 / 总 84 页 XX 茶园项目取地研究09/11 2 、房地产开发现状及走势 2.1 、施工面积 图:近年重庆市商品房施工面积走势示意图 (单位:万㎡) 数据来源:重庆市统计局、统计年鉴 2009 年 1-9 月,全市商品房施工面积为11083.4 万平方米,其中,商品住宅施工

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