2010社区商业战略定位及产品规划操作手册分享.pptxVIP

新景祥咨询顾问部内部分享 ——社区商业战略定位及产品规划操作手册;写在前面：;做社区商业，先了解何为社区商业，与城市商业有何不同？;什么是社区商业？;社区商业与城市商业的区别？ 在位置、消费群体、业态组合、建筑形态上存在差异性;遵循“商业服从整个社区的大盘思维原则” 首先是考虑如何更好地提升整个社区的综合价值及居民生活素质 其次才是社区商业自身价值的最大化 商业特色的营造应与住宅的文化、特色保持高度一致;社区商业一般规模？;社区商业有哪些类型？;社区商业服务半径？ 主要消费圈在500m范围内;什么是商业业态？;商业业态;摸清自身的商业发展条件;城市规划;地理区位;项目规划;;项目交通可达性;;项目市政配套及物业组合;项目界定： 项目商业发展条件如何？ 初步判断该社区商业性质如何？;回答市场购买力、市场容量、竞争三个问题;宏观经济环境;解读商业市场，必须建立于详尽细致的市场调查基础上！;商业市场;周边商业市场现状;未来市场竞争;本案市场占位如何，给予市场定位：领袖？跟随？差异？创新？;界定本案消费群体，掌握消费特征;终端消费客群定位;终端消费客群定位;终端消费客群定位——市场调查;终端消费客群定位——分类;终端消费客群定位——分析;终端消费客群定位——归纳概况;商铺投资客群定位;商铺投资客群定位;商铺经营客群定位;超市类;超市类;技术指标;技术指标;技术指标;餐饮类;技术指标;便利店类;技术指标;技术指标;生活家居业态由于其所销售的部分产品体积较大，对于经营面积的要求相对较大。 ;技术指标;制定项目战略;社区商业定位系统;项目整体战略定位——原则;项目整体战略定位——方法;项目整体战略定位——方法;项目整体战略定位——方法;主题定位;档次定位;商业的主题形象定位主要考虑的因素： 住宅楼盘的整体风格； 项目片区的整体氛围； 主题营造的可实现性等；;实现项目战略目标的途径;商业规模——思路;商业规模——零售业饱和状态分析;商业规模——零售业饱和状态分析;商业规模——零售引力模型;商业名称;实现项目战略目标的途径;业态规划前提——功能定位;超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态 业态组合规划原则： 社区商业的基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业的三大基本业态； 租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态； 是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况； 能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围； 符合商铺建筑设计技术指标。;;经营面积占比达到15％以上，可视为是该社区商业的主力业态，发挥着主体作用 另外，结合区域特征，可归纳出区域特征下的业态配比规律（如，城市郊区陌生区域业态配比与城市核心区的必然不同）;业态规划;商铺面积配比规划;业态;商铺面积配比规划——一般规律;商铺面积配比规划——一般规律;商铺面积配比规划——一般规律;商铺面积配比规划——一般规律;业态;类别;商铺面积配比规划;实现项目战略目标的途径;布局规划;社区商业业态布局——原则;类型;社区商业业态分布：案例;社区商业业态分布：案例;各类社区商业业态分布要求;社区商业人流动线规划;社区商业人流动线规划;在临香轩路和农轩路处规划品牌餐饮主力店，依此拉动整个商业的人流，是商业的人流端点;注意点： 规划人流动线应简单易达，增强商业的便利性； 人流焦点或人流端点尽量临主要道路设置，对外展示面良好，利于导入外部人流； 人流焦点应设置于商业的中心位置，均匀的拉动人流；人流端点的设置应考虑能否引导人流经过尽可能多的商业； 人流动线设计以直线为主，在人流视野范围内的商铺，具有较高租金价值，同时适当勾勒弧线，体现层次感及节奏，增加人流动线的变化； 人流动线规划中，可结合具体情况设置具有衔接过渡的中庭等设施，一方面使人流的动线较灵活，同时也起到很好的凝聚人气的作用，提升部分商铺的商业价值。;实现项目战略目标的途径;建筑风格;;景观设计;功能配套;实现项目战略目标的途径; 销售;总体思路： 以品牌商家或大商家增强巩固小商家及投资者信心 主力店及次主力店的主要代表： 生活超市 中西连锁快餐 中餐特色酒楼 美容SPA、休闲足浴品牌商家 品牌24小时便利店等;目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及长期经营效果也各不相同。;优势：;优势：;优势：;优势：;实现项目战略目标的途径;价格定位;出租——租金定位;出售——售价定位方法一;售价定位的另一方法为收益还原法，即通过租金的调研来推算售价，举例如下。 主要选取区位相同或类似参考性强的项目：A、B、C、D、E等，进行横向比较。; 收益还原法根据商业租金与投资回报率来