开启南城人居新篇章欧莱雅郡营销诊断报告.doc

开启南城人居新篇章——欧莱雅郡营销诊断报告 第一阶段 前期策划定位报告 项目销售建议 项目项目形象包装建议 项目推广媒体建议 项目宣传推广费用估算 第三阶段 营销建议 已完成工作回顾 宏观环境研究 片区市场深度分析 项目定位深化 规划建议 项目相关专题研究 基础研究 项目定位 户型定位 客户定位 产品定位与规划 本阶段开展工作 第二阶段 片区市场深度研究 深化定位报告 我们的工作回顾 谨呈：天健集团 印象·宝安中心区-- A004-0102地块项目定位策划报告 CHAPTER 1 宏观政策分析 深圳实施新版预售合同 国六条 国十五条（国六条细则） 深八条 再次提高基本利率 《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》 《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》 2006年7月 2006年6月 2006年4月 2006年3月 基于前两次报告对于项目的定位和区域客户的基本研究，在宏观调控力度不断加大和宝安中心区必威体育精装版拍卖的震撼，未来市场也随之变得更加扑朔迷离！ 需求 供给 短缺 旺盛 沉寂 过剩 期望价格 当前价格 当前位置 根据供需的关系，市场可分为沉寂、短缺、旺盛、过剩四种类型。 由于需求增长快于供给增长，现阶段房地产市场已进入短缺期。 当前价格高于社会及政策的期望价格。 价格怎样才能归于稳定？ 市场化路径 不可能的任务—— 存在土地垄断。 楼市管理体制矛盾。 金融体制矛盾。 理想的调控路径 可采取措施 大幅度增加供给。 不限制需求。 市场表现 价格回稳。 市场规模扩张。 进入旺盛市场。 中间路径 近两年调控的主要路径 采取的措施 小幅度增加供给。 打击投机性需求，部分真实需求亦受到打击。 理想状态下的市场表现 价格回稳。 市场规模先微缩后稳定。 市场回归理性。 市场发展轨迹 能否走通主要考验在于——房价能否尽快稳定，然而05年国内大部分城市在政策调控后，楼价仍然大幅上涨，促使06年更严厉政策的出台。 宏观调控市场模型 注意拐点 注意拐点 自今年实施新政以来，三级市场成交逐步走低，收宏观政策的影响，市场观望气氛浓厚 宝安中心区三块土地拍出片区历史高价，打破几个月来的市场沉寂，客户来访量明显增大 新政与拍卖 下跌期 回涨期 下跌期 回涨期 05年“国八条”后的深圳三级市场 05年“国八条”后的深圳二级市场 下跌期 回涨期 下跌期 回涨期 受新政影响，深沪两市房地产股大涨。新政出台可能令投资者看到了“利空出尽”，市场环境将有助于优质地产企业尽早走出政策影响，走向更加健康良性的轨道，因此引发一些对于优质地产企业的乐观情绪 ； 新拍事件也增强了置业者进一步置业的信心，有助楼市将会尽快走出低谷 政策一定程度抑制房价上涨和市场投机行为，但房地产市场刚性需求依然存在，房地产市场供给不足的问题短期内难以得到根本的解决，未来市场将进一步上行，但趋势将有效放缓 CHAPTER ２ 宝安中心区发展 2006～2015 深圳将推进粗放型经济向集约型经济的转型的改革。 加强市政配套设施的完善。完成“七横十三纵”的交通网络以及西部通道的开通。 加强区域经济的带动作用，确定在泛珠三角城市群的中心地位和作用。 大力发展港口经济和空港经济。加强深港一体化进程，逐步确定国际物流中心的地位。 ······ 深圳发展 宝安区经济发展趋势 2003 2004 2005 2006 2010 GDP总值6483.5亿 GDP总值786.16亿 GDP总值1168.5亿 GDP总值目标2440亿 GDP总值目标为1361亿 到2010年全区生产总值达2440亿元，年均增长16％，人均生产总值达到8000美元。从2006年开始加快产业结构的转型，以产业结构调整为根本手段，加快经济增长方式转变，提高经济运行质量和效益。 对本项目的影响：产业结构的转型以及区域经济的快速发展将为本项目带来更多高端客户 宝安区经济发展趋势 宝安区外出口总额 2005年占全市总额的42%，排全市第一。经济发展进一步呈现出强势增长势头。 7% 60% 21% 宝 安 罗 湖 盐 田 福 田 Click to add Text 42% 6% 南 山 8% 16% 42% 依托空港、海港优势，积极发展以现代物流业及其相关产业为重点的临空、临港产业；积极发展都市型产业，加快研发、物流、信息、金融、外贸、法律服务等生产性服务业发展，推进生态旅游、社区服务等需求潜力大的分配性服务业和公共服务业发展。继续做强外向型经济，巩固深圳市出口强区地位。 对本项目的影响：外向型经济的发展将为本项目带来金融、物流、外贸等行业的客户 龙　岗　 这一切是否在宝安中心区的发展中得以体现？ ———从微观经济的角度来看，建成后的中心区路网将同地铁1号线、深港西部通道、沿江高速、大铲湾港口