2011年02月23日德州市临邑县索通小镇项目营销突破执行提案汇.pptVIP

3、房源推售搭配及节点 项目房源基本情况 4、项目入市价格策略 ?价格是任何产品的销售瓶颈、地产项目也不例外。为造成“价廉物美、快速增值”的心理价格，建议项目销售应遵循“低开高走”的策略。 ? 低 开：就是为后期的“高走”创造环境，造成“房子”越来越好，价格越来越贵的消费心态，造成“再不购买，房价更高”的购买 心理，并造成物业“已开始升值的良好卖相”。 ? 逐步提高、循序渐进：。“逐步提高”使客户有“再不出手，价格更高的心理”，并产生物业价格稳步提升的市场氛围，促使客户坚定购买心理。 阶段性销售计划 5-7月份销售2#、7#、9#、10#、13#、14# ，共计销售面积：11875 ㎡ⅹ2900元=3444万元。 8-9月份销售5#、6#、11#、12#、1#、15#，共计销售面积：14915.76 ㎡ⅹ2950元=4400万元。 10-12月份销售8#、16#、17#、18#、19#，共计销售面积：9409 ㎡ⅹ3100元=2917万元。 储藏室： 3930.66 ㎡ⅹ1550元=609万元 阁楼：6127.49 ㎡ⅹ1700元=1042万元 商业：2981 ㎡ⅹ4100元=1222万元 车库暂不销售 合计总销售额：15782万元 以上计算达到多层销售100%才能实现，预计销售率大约在80%=12625万元左右。 2、阶段营销推广步骤曲 索通地产营销策划部：0534-4220006 ? ? ? ? ? 第一曲：前期准备阶段：2011年3月 策略1：内外兼修 阶段时间：11年3月 推广策略：索通小镇10000平米景观广场征名活动 主推媒体：电视台 造势方式： 对项目的新推产品定位等信息逐步渗透展开，形成具有相当神秘感的宣传， 激起市民的好奇和关注，通过项目园林景观、设计、形象等等方式， 树立项目全新形象。通过各媒体记者的采访报道等的形式。 索通地产营销策划部：0534-4220006 ? 策略2：树立形象 ? 阶段时间：11年4月上旬 ? 推广策略：品牌形象树立现场的围墙广告、户外广告、道旗广告等的突然性、 大范围的覆盖，形成市场的焦点； ? 策略3：临邑县书法画大赛“索通小镇会员” ? 阶段时间：11年4月下旬 ?宣传方式：书法界人士传达、文体局组织、电视台直播信息 ? 推广策略：高端营销：以电视媒体牵头，发动媒体的新闻功能，组织酒店场所、 书法大师、政府官员、企事业单位等从专业学术的角度，发掘文化地产功效及项目 形象价值的提升效应，形成系列性的主题宣传报道；通过一系列的广告 宣传以及一系列热点话题的讨论，深层次挖掘文化地产和项目的内涵，同时储备大量 文化层次的客户。 第二曲：形象提升传播阶段：11年4月 索通地产营销策划部：0534-4220006 ? 策略4：亮相预热，全面造势 ? 阶段时间：11年5月上旬 ? 造势方式：销售启动产品推介——“风水论”仪式 ? 在 酒店开放现场举办国内著名易算人士在“产品推介会”上论风水活动，通过现场的 环境气氛，传达项目生态、和谐人居、品质生活等理念，与上佳风水住宅高品质的 生活相融，激发消费者购买的欲望。同时展示项目必威体育精装版面貌，增强客户信心。 此阶段是项目推广的核心，宣传媒体以电视台、软文、临邑贴吧、齐鲁晚报、德州日报 夹报为主。 第三曲：产品推介阶段：11年5月上旬 索通地产营销策划部：0534-4220006 第四曲：情景传播阶段：11年5月中、下旬——8月底 ? 策略5：引爆公开发售 ? 阶段时间：11年5月中、下旬 ? 策略目的：将意向认购的客户全部召集，正式签定认购书。 ? 切入契机：样板房开放 ? 造势方式：索通小镇开盘典礼 ? 策略6：持续强销 ? 阶段时间：11年6月中旬－8月底 ? 策略目的：延伸项目推广定位文化地产的深化，实现多层销售60％ ? 推广策略：品牌形象深化、社区文化塑造、文化营销 ? 切入契机：书法界形象代言人 ? 造势方式： ? 邀请山东省注明书法家为项目代言人题词裱画，体现项目的文化生活意念和 非凡的气派。同时也表现项目的良好的人居文化氛围环境；可吸引更多的客户到现场参观。 索通地产营销策划部：0534-4220006 第五曲：体验储备传播阶段：11年9－12月 ? 策略7：恒温储备阶段销售 ? 阶段时间：11年9、11、12月 ? 切入契机：10月进行二次开盘 ? 造势方式：客户答谢会