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某房地产开发项目可行性研究 报告任务书 (适用于工程管理专业房地产开发与经营方向) 一、地块情况 拟开发项目地块位于北辰区，占地面积12000平方米。该项目地块南临佳宁道，北临龙泉道，东临辰昌路，西临辰发路，见图1。 二、规划限制条件 该地块规划土地用途为居住，土地使用权年限自2007年1月1日起至2077年1月1日止，土地出让年限为70年。容积率为≤3.0、建筑密度不大于40％、土地开发程度为：“九通一平”（即给水、雨水、污水、电力、电讯、有线电视、热力、燃气、道路及场地平整）。 表1 规划限制条件 名 称 规划条件 用地性质 居住 土地面积 12000m2 容积率 2.9 建筑密度 ≤40％ 建筑限高 ≤100米 三、开发商情况 开发商资质为一级，注册资金5000万元，流动资金1亿元人民币。 四、开发商要求 本地块开发商要求建设6000平方米综合服务设施用于出租，其他开发建设住宅搂。 五、开发、销售、投资安排 本项目自取得土地使用权起启动，准备期为1年、建设期为3年、综合服务搂建设期为2年，住宅销售及综合服务搂出租情况见表2。预售住宅统一首付20%，其余部分为贷款，贷款年限统一为15年，贷款年利率5.6%；返款方式为年等额返款付息。综合服务搂出租率稳定在85%，年租金360元/m2年，租期至土地使用期终止。开发商除自有资金外，不足部分贷款，贷款年利率6.2%。土地开发费为每平方米土地362元/m2。投资安排，第一至四年投入除土地开发费之外总投资的10%、30%、40%、20%。 表2 开发及销售安排 第1年 第二年 第三年 第四年 第五年 准备期 住宅预售30% 优惠5% 住宅预售40% 优惠3% 住宅预售20% 优惠2% 综合搂开始出租 住宅销售10% 无优惠 六、住宅建设初步方案 住宅初步建设方案建表3。 表3 住宅初步建设方案 户 型 50m2 50-80m2 80-100 m2 100-130 m2 第一方案(%) 第二方案(%) 第三方案(%) 七、销售方案 住宅销售方案建表4 表4 住宅销售方案 户 型 50m2 50-80m2 80-100 m2 100-130 m2 第一方案(元/m2) 第二方案(元/m2) 第三方案(元/m2) 八、基本参数 1、土地出让买方需要缴纳的税率为：6%； 2、砖混多层住宅建筑安装工程造价2100元/m2，钢筋混凝土剪力墙结构高层住宅建筑安装工程造价3100元/m2，钢筋混凝土框架剪力墙小高层住宅建筑安装工程造价2800元/ m2，钢筋混凝土框架结构综合服务搂建筑安装工程造价2400元/ m2； 3、小区道路、给排水、绿化、小型配套服务设施造价为每平方米住宅260元/m2； 4、大市政配套设施费用为每平方米住宅150元/m2； 5、住宅销售税率5%； 6、开发建设管理、销售费率为3%； 8、贴现率10%。 7、综合服务搂年运行费 年运营费用包括：管理费、维修费、税金、保险费、折旧费等。 (1)、管理费：取年有效毛收入的3%； (2)、维修费：按建安造价的3%计取； (3)、房产税：按年有效毛收入的17.55%计算； (4)、保险费：按建安造价的3‰计算； (5)、折旧费：造价按2400元/ m2，残值率3.4%，经济寿命至土地使用期限止，并按照直线法求取的折旧费。 九、可行性研究报告编制任务要求 (一)、天津市基本情况 (二)、天津市房地产市场发展趋势 (三)、拟开发项目地块的基本状况 1、地块区位状况 2、自然状况 3、社会状况 4、交通状况 5、基础设施完善度 (1)供水：截至2000年底，已具有供水能力18万M3/d； (2)排水：开发区已建成排水管道457.6km，排水收水范围明确，与周边不发生关系，界限分明； (3)供热： 2006年底锅炉设备总容量为475t/h，整体供热设备系统配套齐全。生活热水网已建成双热源供应，在国内各开发区中均处于领先水平； (4)供电：现开发区电源电压等级为110KV； (5)燃气：截至2002年，天津开发区已铺设中压燃气管道52.15公里，生活区供应的天然气压力为0.03-0.10兆帕； (6)通讯：光纤化、数字化的先进综合性网络，充分满足了目前开发区的各种通信需求。 6、商业繁华程度 7、行政因素 8、环境状况 (四)、开发商情况 (五)、开发方案制定 1、住宅开发方案 (1)住宅类型选择 (2)户型选择 2、开发进度计划 (六)、投资估算 (七)、投资计划 (八)、销售方案制定 1、销售价格确定 2、销售财务平衡表编制 (九)、经济评价 1、尽可能采用多种评价方法进行评价； 2、风险分析 (十)、环境评价 (十一