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专业估价的特点？1. 专业估价是专业估价机构和专业估价人员完成的。2. 专业估价提供的是专业意见。3.专业估价具有公信力。4. 专业估价实行有偿服务。5. 专业估价要承担法律责任。 国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。 房地产估价的要素：1. 估价当事人（估价委托人、房地产估价机构、注册房地产估价师）2. 估价目的 3. 估价时点 4. 估价对象 5. 价值类型 6. 估价依据 7. 估价假设 8. 估价原则 9. 估价程序 10. 估价方法（市场法、收益法、成本法） 11. 估价结果 三种基本估价方法：市场法（也称为市场比较法、交易实例比较法、比较法）、收益法（也称为收益资本化法、收益还原法）和成本法。此外还有一些其他估价方法，包括假设开发法（也称为剩余法、预期开发法、开发法）、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法（也称为基准地价系数修正法）等。 房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。 中国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。 房地产的基本存在形态：土地形态、建筑物形态、房地形态。 房地产的特性：1.不可移动 2.独一无二 3.寿命长久 4.供给有限 5.价值较大 6.用途多样 7.相互影响 8.易受限制 9.难以变现 10.保值增值 房地产价格的形成条件：有用性、稀缺性、有效需求。 分配方式：武力争夺、礼让、抽签、排队、计划、价格。 决定房地产需求量的因素：1.该种房地产的价格水平2.消费者的收入水平3.消费者的偏好4.相关物品的价格水平5.消费者对未来的预期。 房地产估价原则主要有：1.独立、客观、公正原则2.合法原则3.估价时点原则4.替代原则5.最高最佳利用原则6.谨慎原则 三个经济学原理有助于把握最高最佳利用原则，即1.收益递增递减原理2.均衡原理3.适合原理 市场法适用的估价对象是数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：1.住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等2.写字楼3.商铺4.标准厂房5.房地产开发用地 下列房地产难以采用市场估价法：1.数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等2.很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等3.可比性很差的房地产，如在建工程等。 专业房地产估价的概念：它是指房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。 房地产估价是基于房地产价值本来就存在，估价师只是运用自己的知识和经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。 估价程序答：估价程序是指保质、按时完成一个估价项目所需要做的各项工作及其进行的先后次序。房地产估价的基本程序：获取估价业务---受理估价委托---制定估价作业方案---搜集估价所需资料---实地查勘估价对象---求取估价对象价值---撰写估价报告---审核估价报告---交付估价报告---估价资料归档。 房地产是指土地以及建筑物等地上定着物，是实物、权益和区位的结合体。 建筑物是最主要的地上定着物，有广义和狭义两种含义。广义的建筑物既包括房屋，也包括构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。 建筑物的定义是：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、道路、水井、桥梁、隧道、水坝等。 建筑物、房屋和构筑物都是人工建筑而成的物，其中建筑物的范围最大，包括房屋和构筑物。 房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。 潜在供给量=存量-灭失量-转换为其他种类的房地产量+其他种类的房地产转换为该种房地产量+新竣工量 账面价值也称为账面净值、折余价值，在历史成本计量下，是指一项资产的历史成本减去已计提折旧后的余额：即：账面价值=原始价值-累计折旧 在重置成本、可变现净值、现值和公允价值计量下，账面价值分别为重置成本、可变现净值、现值和公允价值。 楼面地价是一种特殊的土地单价，是将土地总价按土地上的建筑物面积（通常为建筑面积）均摊的土地价格，即：楼面地价=土地总价/总建筑面积，楼面地价=土地总价/总建筑面积 * 土地总面积/土地总面积=土地单价/容积率 房地产估价原则下个定义，则它是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动客观规律的基础上，总结和提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准。 市场调节价、政府指导价和政府定价是《中华人