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房地产二元属性财富效应的区域差异研究　　摘要：基于 1999—2012 年中国 30 个省市的面板数据，用固定效应变系数模型测算各省市房地产财富效应，同时对各地区房地产消费属性和投资属性进行定量测算，在此基础上研究各地区房地产消费属性和投资属性与其财富效应的关系，结果发现：从整体上看，东部地区省市的房地产财富效应较强，中西部地区省市的房地产财富效应较弱；各省市房地产财富效应的大小与消费属性强弱成正比，与投资属性强弱成反比。　　关键词：房地产财富效应；消费属性；投资属性；区域差异　　一、引言和文献综述　　房地产二元属性是指房地产的消费属性与投资属性。消费属性是指房地产主要满足居民衣食住行中的住房需求；投资属性是指房地产为商业活动提供经营场所，是其他产业的生产投入要素，同时，房地产也是居民财富的重要组成部分。房地产的消费属性和投资属性是随着经济发展和人民生活水平的提高自然演变而来的，居民改善住房的需求强化了房地产的消费属性，而投资活动又强化了房地产的投资属性，其中消费属性是房地产的基础属性，投资属性是派生属性。因为只有当房地产投资具有相对较高收益和较低投资风险时才会成为投资者愿意投资的对象﹙Sagalyn，1990﹚，而只有在住房需求强劲且房价上涨成为普遍现象时，房地产的投资价值才得以凸显。所以从时间上来说，在经济发展早期，房地产的消费属性大于投资属性，而在较高的经济发展水平上，房地产的投资属性大于消费属性。周建成﹙2007﹚研究认为，随着人民生活水平的提高，房地产的属性会逐渐从耐用消费品演变为生产要素，最后成为投资工具。　　房地产产业链条较长，对国民经济各行业都有较强的辐射作用，尤其是与金融业、建筑业、商业等国民经济重要行业有较强的联动性，房地产业的发展对经济增长、经济结构、收入分配、消费、投资等各方面都产生了深刻影响。中国自 1998 年开启住房市场化改革以来，在国家产业政策支持引导之下，房地产业迅速成长为国民经济支柱产业。房地产企业单位数由 1998 年的 24378 家增加到 2012 年的 89859家，房地产业增加值占 GDP 的比重也从 1997 年 1.86% 增加到 2010 年的 5.6%①。在房地产企业数量与规模获得长足发展的同时，房价也持续攀升，全国商品房每平米平均售价从 2000 年的 2112 元上涨到2012 年的 5790 元，房地产投资价值逐渐凸显。房地产业的繁荣在促进经济增长的同时也为经济带来了一些负面影响，比如高企的房价会增加商业经营成本、加重居民购房负担、加剧金融风险等，同时也出现了地方经济发展过度依赖房地产业等不可持续现象。因此，中国政府自 2010 年起开始加大对房地产市场的调控力度，通过限购、限贷等政策手段，截至 2014 年 7 月，房地产业发展明显放缓。2014 年 1 月至 7 月房地产开发投资同比增长 13.7% ，比 2013 年同期回落 6.8 个百分点，房屋新开工面积同比下降12.8% ，土地购置面积同比下降 4.7% ，商品房销售面积同比下降 7.6% ，商品房销售额增速同比下降8.2% ，与 2013 年同比增加 25.8% 形成鲜明对比，可见，房地产市场已经开始降温。在房地产调控初显成效之际，研究房地产价格波动对经济的影响具有一定的现实意义，本文将从房价波动对消费影响的角度展开分析。　　学术界将房价对消费的影响归结为房地产财富效应﹙刘建江等，2005；杜莉等，2010；邓健、张玉新，2011﹚。目前国内对房地产是否具有财富效应还存在争议，大致可以分为以下三类观点：　　﹙1﹚房地产价格波动对消费的影响为负，即房地产市场不存在财富效应。洪涛﹙2006﹚对中国 31 个省市 2000—2004 年的面板数据进行实证检验发现，不同类商品房价格上涨对居民消费支出的影响不同，总体而言，中国房地产市场的财富效应比较微弱，房价上涨对消费的抑制作用大于促进作用。周孝坤和杨晓﹙2010﹚对四个直辖市房价波动与消费的关系进行实证分析后发现，房价每上涨 1% ，四大直辖市居民的消费支出将减少 0.1223% ，房价上涨并没有产生财富效应引起消费增长，而是更多地体现为挤出效应。　　﹙2﹚房价上涨促进居民消费，即房地产存在正的财富效应。王子龙等﹙2008﹚对 1996—2007 年的季度数据用 VAR 模型进行 Granger因果检验和脉冲响应函数分析，研究发现，无论从长期还是短期来看，房价上涨都将导致居民消费增加。齐红倩和黄宝敏﹙2013﹚利用 1999—2013 年季度数据，实证研究发现我国房地产财富效应显着。　　﹙3﹚房价上涨对消费的影响依经济体特征的不同而不同。邓健和张玉新﹙2011﹚在传统的永久收入—生命周期分析框架基础上引入信贷机制，从理论上证明只有当金融市场能够有效地缓解消费者的