房屋地产会计账务讲解.docVIP

税务方面：从买地开始涉及的土地使用税到销售商品房涉及的营业税及其附加、印花税、契税，到最终办证代客户收取的费用。房企都会涉及贷款，银行常用的抵押、质押、信用贷款哪种情况下适用，需要什么资料。这些都是需要补充的。如果单纯从做账上来说，建立账套，熟悉科目的使用，以及拿出会计核算方法是基础的。从头跟您说下，先说会计处理，如果是需要安装的固定资产，入在建工程。也就是产生安装费用的。如果是不需要安装的，没有安装费用的，入预付账款。 就您所说的这种情况，你们够买开发商开发的商品房，开发商应在开发完成后直接交房给你们，如果你们不需要再进行安装啥的就用预付账款。如果你们在得到房屋后还得自己进行装修才能使用的话就得入在建工程了，所以说到底按在建工程还是预付款，得看是否需要自己装修后才能使用，以此而定。 至于涉及的税务问题，贵方为够买方，得按房屋总价乘以你们当地的契税税率缴纳契税（一般为3%~5%），在缴纳契税完成以后，持契税完税证明再去办理权属变更；印花税购销双方都得交，以合同所载购房总金额按万分之五缴纳；房产税在够买房产后才交，新税法规定（国税发89号），够买新建商品房的，在房屋交付次月起缴纳房产税，以房产余值*1.2%计算缴纳房产税（房产余值为房产原值乘以当地的可以扣除的扣除额，一般为10%~30%，比如说你们当地的扣除率为30%，你们缴纳的房产税就为1100*（1-30%）*1.2%）。至于您所说的土地税，有两种，一种是土地增值税，这个你们是不需要交的，这个是卖方交的；另外一个是城镇土地使用税，在房产交付的次月起开始缴纳，以房屋占地面积乘以当地适用的定额税计算缴纳城镇土地使用税（这个税率各省都不一样，这个你可以问问你们当地地税局）。二、房地产会计的账务处理原则 　 (一)开发产品成本采用制造成本法核算 　 (二)营业收入要根据不同的经营方式进行确认 　　营业收入要根据不同经营方式具体确认。一般说来有以下方式： 　　(1)对房地产开发企业开发的土地及商品房，在所有权移交后将结算账单提交给买方并得到认可时，即确认为营业收入的实现， 　　(2)代建房屋及代理其他工程在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位验证后，即确认为营业收入的实现；　 　　(3)出租房屋时，承租方根据合同规定，在付租日期交纳了租金后，出租方即确认为营业收入的实现； 　　(4)以赊销或分期收款方式销售的开发产品，以本期收到的价款或按合同约定的本期应收价款，确认为营业收入的实现。 　 (三)土地使用权要根据不同的开发目的进行不同的账务处理 　　涉及到的土地使用权有以下两种情况：一是企业为建设自用的办公用房、职工宿舍而获得的土地使用权，列为企业的无形资产进行核算；二是企业在从事开发项目的开发经营活动中获得的土地使用权，应该计入受益开发产品的成本。 　　(四)出租房产作为企业存货核算 　　房地产开发企业的出租开发产品，作为企业的存货进行核算，在报表上流动资产存货中列示。（注意其实作为商品房的开发产品也应该作为存货） 　　(五)建房贷款利息作为资本性支出 第二节　　 房地产开发成本费用的核算 一、房地产开发的一般业务程序(仅作一般了解) 分为四个阶段—— 　　1、投资决策分析阶段；2、项目前期工作阶段；3、前期建设阶段；4、房屋租售阶段 二、房地产开发成本费用核算对象的确定(仅作一般了解) 三、房地产开发成本的核算 　(一)房地产开发成本核算的内容 　　房地产开发成本——是指房地产企业在开发产品过程中形成的各项费用支出的合计数额。 开发成本按用途分类四类进行二级明细核算 类别 内容 土地(建设场地)开发项目成本费用支出 包括土地(即建设场地)开发发生的各项直接费用和开发间接费用支出 房屋建设项目成本费用支出 指开发建设各种房屋(包括商品房、周转房、出租房、待建房等)发生的各项费用支出。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费等 配套设施工程项目成本费用支出 指开发建设城市规划中的大型配套设施发生的各项费用支出 代建工程项目成本费用支出 指受单位委托代为开发建设的，除建设场地、住宅等房屋以外的各种工程发生的开发建设费用 在按以上四类房地产开发产品的成本费用支出进行分类核算的基础上，又可进一步将工程中各项费用归为以下六个成本项目设专项进行明细核算 　　项目 内容 土地征用及拆迁补偿费 是指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费，以及原有建筑物的拆迁补偿费 前期工程费 是指房地产在开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、地地平整等费用 基础设施费 是指房地产在开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施，以及道路