房屋地产会计账务处理.docVIP

一、房地产业概述??3 `% Q: Z+ q* S5 X! Y U? ?? ?(一)房地产业的内容及分类??区分房地产开发和经营各自包括的内容。??4 _! \! i- T??|. n k5 |. G　　(二)房地产业的营运 　　　生产过程和流通过程。??( A# N- f: x9 Q! r8 _? ?? ?(三)房地产业的特点????p# d# }- N g v0 F　　房地产业作为一个独立行业，具有以下主要的特点。??7 P( T) K0 O! J1 g* J　　1.房地产开发产品的单件性。　　　　　2.房地产物质形态的不可移动性。??* u a0 Q8 D% e- t: U+ o　　3.房地产业是城市型产业。　　　　　　4.房地产商品生产的周期长。??6 p( W3 K/ |4 c. i4 B# y3 s. @1 S? ?? ?5.房地产商品的开发大都需要举债经营。6.房地产市场与多种行业经济联系紧密。??$ Y0 Z1 s Q( Q% F2 J二、房地产会计的账务处理原则?? ^* x3 c: @2 h; `$ j, W　??(一)开发产品成本采用制造成本法核算??# a) {, \, J$ e G+ D　??(二)营业收入要根据不同的经营方式进行确认??8 O$ ~2 Y z+ d0 L* Z5 M1 D6 ^ k　　营业收入要根据不同经营方式具体确认。一般说来有以下方式：??# }6 D% t5 a- M3 r) U　　(1)对房地产开发企业开发的土地及商品房，在所有权移交后将结算账单提交给买方并得到认可时，即确认为营业收入的实现，??6 u4 t3 }6 @ q. R0 E. k P- u* A　　(2)代建房屋及代理其他工程在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位验证后，即确认为营业收入的实现；　??; k, H4 K6 K2 i2 u　　(3)出租房屋时，承租方根据合同规定，在付租日期交纳了租金后，出租方即确认为营业收入的实现；??1 [ I {) T. ?　　(4)以赊销或分期收款方式销售的开发产品，以本期收到的价款或按合同约定的本期应收价款，确认为营业收入的实现。??% J/ C: G) T: o! s) h　??(三)土地使用权要根据不同的开发目的进行不同的账务处理??2 Q c0 T! ] S% S# c, m2 h　　涉及到的土地使用权有以下两种情况：一是企业为建设自用的办公用房、职工宿舍而获得的土地使用权，列为企业的无形资产进行核算；二是企业在从事开发项目的开发经营活动中获得的土地使用权，应该计入受益开发产品的成本。??1 X; n1 g; i5 s* }5 |5 J5 |: n　　(四)出租房产作为企业存货核算??; A; t6 I5 k; K1 e　　房地产开发企业的出租开发产品，作为企业的存货进行核算，在报表上流动资产存货中列示。（注意其实作为商品房的开发产品也应该作为存货）??6 l: i! M- ~5 P2 b* m! J　　(五)建房贷款利息作为资本性支出??2 T ]0 N i6 n8 @第二节　　 房地产开发成本费用的核算? ? S6 Z P1 a f8 y% V6 O( K??n一、房地产开发的一般业务程序(仅作一般了解)? ???分为四个阶段——????@4 L: D; h7 X4 w0 _6 i　　1、投资决策分析阶段；2、项目前期工作阶段；3、前期建设阶段；4、房屋租售阶段??! O$ A. M {! n O( [0 l0 c二、房地产开发成本费用核算对象的确定(仅作一般了解)??3 a- r t |7 q ~! u5 z5 U三、房地产开发成本的核算??: {6 a( j* y, t! ? e, }- _# p　(一)房地产开发成本核算的内容??8 T6 X2 M??_: T　　房地产开发成本——是指房地产企业在开发产品过程中形成的各项费用支出的合计数额。??$ c, \3 x- T$ R u) B- V1 O- Q/ W9 I开发成本按用途分类四类进行二级明细核算??4 v0 O6 B; |- Q6 U: \类别 内容??1.# B$ J% s9 A1 f土地(建设场地)开发项目成本费用支出 包括土地(即建设场地)开发发生的各项直接费用和开发间接费用支出??2.* { E o3 P D3 G2 G房屋建设项目成本费用支出 指开发建设各种房屋(包括商品房、周转房、出租房、待建房等)发生的各项费用支出。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费等??/ k1 s. h4 K7 k* k0 X8 w3.配套设施工程项目成本费用支出 指开发建设城市规划中的大型配套设施