房屋地产企业如何做好“减法”和“加法”.docxVIP

房地产企业如何做好“减法”和“加法”——以万科为例????对于企业而言，到底是多元化好，还是专业化好？到底哪一条是成功之路，既取决于行业的特点，也取决于企业的能力。????一、从万科谈起????对于企业而言，到底是多元化好，还是专业化好，历来是一个见仁见智、众说纷纭的话题。在现实世界中，既有多元化做得比较好的企业，如美国的GE，也有专业化做得比较好的企业，如芬兰的诺基亚。多元化抑或专业化，到底哪一条是成功之路，既取决于行业的特点，也取决于企业的能力。国内的房地产企业，既有如万达打造商业地产全产业链的成功多元化案例，也有如万科做“减法”专注于住宅市场的成功专业化案例。 ????我们先看看万科总裁郁亮2007年说过的一段话：“我想万科未来10年是不会做‘加法’(多元化)的，我们还会专注地做一件事情，就是住宅。因为任何行业要做大，都需要专注。只有专注，我们才有成功的可能。”郁亮认为：万科能做到今天的规模，是在做“减法”的过程中实现的，重要的就是专心致志做地产，并且有自己的追求与制度。 ????时隔两年，2009年11月16日，在位于深圳大梅沙的新总部万科中心，郁亮以非正式的方式公布了万科的发展新战略。在必威体育精装版战略中，万科未来将加大持有型物业的储备，并在近期陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。其中，住宅产品仍占据80％比重，其余20％将开发持有型物业。 ????曾几何时，以“专业”著称的万科成为行业的楷模，万科也不断以行业领跑者的形象出现在公众面前。自1993年开始，万科持续不断地做“减法”瘦身，突出主业，在2007年由《万科周刊》策划制作的Flash短片“万科的减法”中，万科掌门人王石变身为身披袈裟的老和尚，循循善诱地告诫世人，“学加法易学减法难，吃胖容易减肥难”。在同一年，万科将其减法原则发挥到极致，联姻凯德，将其旗下住宅项目中的商业部分非排他性地打包给凯德经营。 ????如果说万科从一家多元化经营的贸易公司缩减到单一的房地产企业走的是一条专业化路线，则其从既开发住宅又开发持有型物业到只开发住宅项目的发展路径只能称之为房地产企业的去多元化。 ????二、万科多元化与专业化经营历程????万科前身是深特发旗下的一家贸易公司，称之为“深圳现代科教仪器展销中心”，利用政府的批文以及特区的政策，通过倒卖玉米赚了第一桶金的万科创始人王石以电器转口贸易为基础开始进行多元化扩张，其业务涉及进出口贸易、零售、房地产、股权投资、影视、印刷、广告、饮料、机械加工、电器工程等13个行业，在其多元化顶峰时期，万科帝国号称拥有105家企业，拥有自己的足球队、模特队，甚至“万科牌服装”。1991年l月29日，万科正式在深交所挂牌交易，成为了一家股权极其分散的“公众公司”，在相当程度上摆脱了老东家深特发的直接控制。 ????1993年万科筹备在香港发行B股，渣打(亚洲)有限公司是其国际主承销商。渣打公司的副董事宁志翔对万科“主导业务是什么”提出质疑，给王石上了生动的一课，由此揭开万科减法战略的序幕。当然，也是同一个宁志翔，在接下来的一年里，联手君安证券，以万科产业结构分散，不能适应现代市场竞争为由，发布《告万科企业股份有限公司全体股东书》的万字文，挑起“君万之争”，试图争取股东支持，以达到改组万科董事会，制造炒作题材，操纵股价走势的目的。 ????自1993年开始，万科先后卖掉了怡宝蒸馏水、国际企业广告公司、万佳百货等业务，集中资源做房地产，资产规模迅速放大，问鼎中国房地产企业综合实力第一名的宝座并多年蝉联。 ????媒体谈及万科的专业化道路颇多溢美之辞，与王石、胡葆森并称为“中国地产三剑客”的冯仑则戏言道：王石是逼出来的圣人。股改，是为了与深特发争夺对于企业的控制权，上市之后，因股权的分散，万科成了名副其实的公众公司，从此股东利益就成了万科乃至王石个人的最大利益。删繁就简，突出主业，是资本市场对于万科的逐利要求，万科积极响应，正是为了获取资本市场的青睐。 ????自嘲为网虫的王石在网络上贴有一篇名曰“专业化PK多元化”的短文，谈到在哈佛商学院与复星集团总裁郭广昌的一次辩论，文中有这样一个结论：专业化经营方式，TRS(股东回报率)22％；适度多元化经营方式，TRS为18％；多元化经营方式，TRS为16％。如此看来，从回报率的角度看，应支持专业化经营方式。 ????王石这种以股东利益最大化作为决策依据的思维模式造就了今日的万科，走出了一条迥然有别于长江实业、复星集团等多元化企业的特征鲜明的专业化道路。 ????如果说1993年到2007年，万科走的是一条专业化的坦途，2007年以后，万科则步入去多元化的歧路。 ????2007年6月12日下午，万科在深圳召开第二届“海螺行动”新闻发布会，表示万科要做房产界的丰田和耐克，要从营销的万科转变成技术的万科。彼