房屋地产企业如何保持合理的资产负债率.docxVIP

房地产企业如何保持合理的资产负债率??一、房地产企业资产负债率现状分析?根据房地产上市公司2008年三季报统计，63家房企负债水平高于50%，包括保利地产、金地集团在内的25家房企资产负债率在70%的警戒线之上，房地产企业承受着巨大的财务风险。负债经营是企业谋求经济效益最大化的经营方式之一，适度的负债能够使得企业获得更多的利润。但在经济变动中，如果企业的经营状况不佳，不但企业资金实力不能保证偿债的安全，而且过度的负债将会导致财务状况越加恶化。所以为了企业的不断发展，企业必须保持一个合理的资产负债率，对于资金密集的房地产企业来说尤为重要。?二、合理资产负债率的界定?资产负债率是负债总额与资产总额的比率，它反映了总资产中有多大比例是通过借贷筹集的，其计算公式为：资产负债率=（负债总额/资产总额）×100%。要判定资产负债率是否合理，首先要明确判断者所处的角度。从债权人的角度看，他们最关心的是能否按期收回本金和利息，因此他们希望债务比例越低越好，企业偿债有保证，贷款的风险就不会太大。从股东的角度看，他们所关心的是借入资本的代价，当全部资本利润率高于借款利息率时，负债比例越大越好，反之亦然。从经营者的角度看，如果举债很大，超出债权人的心理承受能力，企业就无钱可借；如果不举债，则说明企业的经营保守或者信心不足，利用债权人的资本进行经营活动的能力不足。所以企业经营者要权衡利害得失，界定合理的资产负债率区间。本文所选的角度，是立足于房地产企业经营者。?国内有学者在对企业合理的资产负债率进行讨论时，从绝对量入手，对资本收益和应付的贷款利息进行比较。如果资本收益刚好支付贷款利息，那就不赔不赚，这就是企业能承受贷款的最高界限，也就是临界点。可以用公式来表达：资本收益－借贷利息=0，其中资本收益=总资本×资本收益率，借贷利息=借贷总额×借贷利息率，所以贷款总额/总资本=资本收益率/贷款利息率，将资产负债率假定为最高限额，从而推出资产负债率=资本收益率/借贷利息率。如果资产负债率等于这个临界值，企业全部资本运营的盈利刚好够还贷款的利息，表明自有资本无盈利。如果企业的资产负债率高于这个临界值，企业就亏损；低于这个极限，企业就盈利。本文利用这个公式来简单衡量房地产企业的资产负债率是否合理。?三、万科和新鸿基的资产负债率分析?之所以选择这两家企业，是因为万科是内地最优秀的大型房地产企业之一，是众多开发商争相学习的榜样。而新鸿基则是香港地产界的“四大天王”之一，而且新鸿基已经具有多次应对周期波动的经验，因此分析这两家企业的资产负债率，具有一定的代表意义与参考价值。?本文收集了万科和新鸿基2003年到2007年的年报，根据年报上公司公布的财务数据，进行相应的比较。由表1可以发现，万科这五年的资产负债率总体保持在60%左右，2003年最低为54.9%，以后每年略有增长，到2007年达到66.1%，都要远低于国内房地产企业的平均水平。新鸿基的资产负债率只有万科的1/3，平均水平在24%左右，最低是为2004年的19.6%，最高为2007年的26.7%。?表1：万科和新鸿基的资产负债率比较　万科新鸿基200354.90%22.40%200459.40%19.60%200561.00%25.50%200665.00%26.10%200766.10%26.70%最大值66.10%26.70%最小值54.90%19.60%平均值61.30%24.10%?数据来源：万科、新鸿基2003-2007年年报?结合文献中对合理资产负债率的判断方法，本文从企业年报中选取了相关财务指标进行计算。万科的贷款利息率是根据万科一年内到期的长期负债的利率最大值来定。从表2中可以看到，万科的资本收益率/贷款利息率的最小值为0.97，最大值达到了1.25，根据资产负债率=资本收益率/借贷利息率的计算公式，我们发现万科这五年的实际资产负债率要明显低于资本收益率/借贷利息率这一临界值，说明万科这五年来一直在盈利。同样的，从表3中可以发现，新鸿基实际资产负债率更是要远远低于资本收益率/借贷利息率（新鸿基的借贷利息率为香港的市场利率）这一临界值。?表2:万科的资产收益率和贷款利息率年份资产收益率贷款利息率资本收益率 /贷款利息率20077.097.200.9820066.746.031.1220057.205.761.2520046.736.960.9720035.785.021.15?数据来源：万科2003-2007年年报?香港地产谨慎经营的特点在新鸿基上体现充分。常年来新鸿基保持低负债率，在其年报中也显示出公司在经营中对现金流的重视，其更注重内部资金供给，而不是仰仗外部的资金来源。不超过30%的低负债率在抵御财务风险时，新鸿基显然要强于万科。而万科作为内地房地产业的龙头企业，学习美国帕尔迪的跨域和专业