苏州房价研究课题.pptVIP

苏州房价未来走势分析 —XXXXXXXXXXXX 提出此研究课题的原因 房价是关乎我们切身利益的，房价又出现相对大起大落的形势，处于社会热点话题，我们就此提出关于苏州房价走势分析的研究课题 。 关于影响房价的因素 地价影响房价 供求关系影响房价 关于房地产泡沫 关于利率对房价的影响 关于房地产税收对房价的影响 关于汇率对房价的影响 98年之前福利分房 福利分房简单的说就是单位所建房屋以福利的形式无偿分配给职工居住的一种福利待遇， 房价不是由供需来决定的。 98—05年稳步增长 1998年到2005年是房地产市场价格稳步增长阶段。（下面是各年的均价） 06—07年 快速增长 06年至07年苏州房价呈暴涨局面，均价从5168元攀升至6321元。 08年苏州房市基本情况 08年苏州楼市成交低迷，整个房地产市场从供应量到需求量到土地市场，一片萧条。但是从全市的成交均价来看，苏州楼市价格依然坚挺。主要是因为以前苏州市场整体均价从4000元上升到6000多元，导致了价格在下跌过程中，不可能一步到位。08年上半年，在开发商与购房者的博弈中，两者势均力敌，因此大部分楼盘选择守住价格，成交也没有起色。08年下半年，开发商由于资金回笼受到威胁，开发商降价意愿明显，导致了后续跟风者甚多。苏州的房产新政对于消费者的心理层面有一定的干扰,加上金融危机导致国家许多经济政策出现较大变化，从现在来看，08年下半年可以说是苏州房价的一个低点。 我们对苏州未来房市展望 通过以上的介绍，我们小组对09年以后的苏州房价走势做出了一个主观的预测，应该说在未来的一至两年内，苏州大市的房屋均价会出现一个稳中有升的局面，大涨以及大跌的情况都将难以出现。 我们对未来的分析 09年上半年房价迅速回暖现今已经飞涨，楼市迅速复苏让人觉得来的太快，今年前7个月，苏州商品房销售迅速回暖，尤其是5月份出现井喷现象，房地产开发投资也逐月回升。 据苏州统计局近日公布的数据显示，1-7月，房地产投资同比上涨31.5%。 我们分析的原因有以下几点： 一、楼市回暖是众望所归 任何一个楼市参与者都希望中国房地产业能够健康发展，不管是唱空还是唱涨者都希望中国楼市好，楼市惨淡自然也不是众人想看到的，之所以派系纷争是因为他们对楼市未来的预期有误差，一是比较保守，一是比较盲目乐观。一是眼光远见，一是眼光短浅。 　　所以楼市经过寒冬，都期待得到理性回归，希望楼市能够回暖，但是时机是不是成熟也有偏差。因而也就造成了房价涨跌的沉浮。　　包括全国经济回暖包括各种力量的综合都为楼市回暖创造了精神动力和智力支持。 二、大环境为开发商卸掉了物质和精神枷锁 　　实际上房地产开发商应该感谢金融危机，如果没有金融危机楼市或许不会这么快复苏。不管政府针对楼市的各种政策是有意还是无意，总之2008年9月16日，央行最终决定下调人民币贷款基准利率和存款准备金率，这是央行六年来首次降息，并在之后的短时间内连续五次降息。这些“救市”措施很大程度上缓和了开发商的资金链压力，拯救了中国的房地产开发商，之所以开发商有今天那么大的口气就是来自政策带给他们的信心，让他们不再有资金紧张的后顾之忧。这就为他们战胜购房者的观望态势赢得了一个先机。 三、政策上的利好也刺激了购房者刚需释放 　　08年由于大部分有刚性需求的购房者处于观望状态，积累了大量的刚性需求，而这些需求在09年楼市大翻转的情况下，许多有购买能力又的确有购房需求的人担心房价继续上涨，都选择了入市购房。这一行为也必然会带动一些观望的购房者恐慌情绪，从而形成循环式的效应。特别是08年楼市出台的各种利好政策，加上开发商一些积极手段的引导下，压抑许久的刚性需求集中爆发，一些项目出现热销，尤其是那些性价比较高的自住为主的中小户型项目，取得了非常好的销售成绩，销量的攀升支撑了价格的上涨。 　　四、开发商反弹式的报复 　　不可否认，房价受供求关系的影响，但是在一定程度上是购房者和开发商之间一个心理博弈的结果。开发商被压抑的情绪也需要释放，在楼市刚刚有所好转的时候，他们看到的只是在过去的一年里有多窝囊，曾经不可一世的他们为了将房子卖掉不至于砸在手里精心的设计搭着促销的环节，尽管如此仍不能得到购房者的理解。 　于是为了加以报复，特别是当看到有开发商提价时，自己不提岂不掉价？许多开发商就纷纷盲目提价，其实并没有过多的考虑市场需求的关系。房子掌握在开发商手里，价格也在他们的掌握之中，至于能涨到何时就不是他们说了算了。 五、投资客炒房团又卷土重来 　　投资科炒房团看到楼市有上涨的趋势，他们自然不会放过这么一个机会。在通胀预期下，房产自然是最能保值增值的产品，纷纷入市抢盘。特别是中国房地产之于其他国家