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投资性房地产会计准则适用范围的相关思考 阴财会月刊·全国优秀经济期刊投资性房地产会计准则适用范围的相关思考员员2王韵梅孔庆林王赛彬渊1.重庆理工大学会计学院重庆4000502.中国电信股份有限公司重庆分公司重庆400042冤【摘要】本文对我国《企业会计准则第3号——投资性房地产》规范范围涉及的几个问题进行了较为全面的思考，并结合实际提出了相应的对策，以期能够完善该准则。【关键词】投资性房地产土地使用权租赁资产我国《企业会计准则第3号——投资性房地产》（简称“投没有对此进行规范。从会计理论角度看，根据我国《企业会计资性房地产准则”）规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资准则——基本准则》的精神以及权责发生制会计核算基础和本增值，或两者兼有而持有的房地产。该准则第三条至第五条相关性会计信息质量特征，上述会计处理均是可行的。至于涉及该准则应用指南规定了投资性房地产的范围，对规范会计及到的税务问题，则需另外考虑。实务具有相应的指导意义，但自该准则及应用指南执行以来，二、投资性房地产与租赁资产的划分界限会计实务中出现了投资性房地产准则规范范围不明确等诸多投资性房地产准则仅仅规定投资性房地产包括已出租的问题，需要进一步加以完善。建筑物，但已出租的建筑物是否都是投资性房地产呢？对此投一、某项房地产的一部分确认为投资性房地产的问题资性房地产准则没有明确规定。投资性房地产准则应用指南投资性房地产准则应用指南第一部分第三点指出：“某项指出，用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。可见，房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、并非所有已出租的建筑物都是投资性房地产。《企业会计准则提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金第21号——租赁》（简称“租赁准则”）规定“：出租人以经营租或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产。”赁方式租出的土地使用权和建筑物，适用于《企业会计准则第上述规定中的“部分”一词较模糊，容易导致会计实务处3号——投资性房地产》。”换言之，出租人经营租赁租出的建理混乱等问题。根据笔者对会计实务的调查，存在以下两个具筑物属于投资性房地产，对承租人而言不属于投资性房地产，体问题：第一，企业将一栋楼房整体对外出租，但保留了某楼应属于租赁资产。层的部分房间（占楼层整体使用面积的5%）作为管理人员的在会计实务中有以下几种特殊情形需要明确：第一，两证办公场所，且该部分能够单独计量，是否将整栋楼房确认为投（房产证与土地证）不全情况下的房屋出租是否确认为投资性资性房地产。第二，部分确认为投资性房地产，则该项投资性房地产？例如企业将有独立的房产证但没有土地证（典型的是房地产的初始成本是否可以按公允价值进行分摊。集体产权）的房屋出租，根据投资性房地产准则的精神，笔者第一个问题在我国会计准则体系中未明确规定，根据《国认为，这类出租的房屋可以确认为投资性房地产。第二，房屋际会计准则第40号——投资性房地产》的规定，如果这些部产权已抵押或冻结等情况下的房屋出租，笔者认为不能确认分不能分别出售，则只有在不重要的部分用于商品或劳务的为投资性房地产，应按租赁准则进行会计处理。第三，执行企生产或供应，或用于管理目的的情况下，才能将该项房地产视业会计准则的事业单位拥有的公房出租，笔者认为也不能确为投资性房地产。笔者认为，可以将第一个问题中的整栋楼房认为投资性房地产。确认为投资性房地产。对于这种情况，建议我国会计准则制定融资租入的建筑物用于出租是否适用投资性房地产准则机构提供一个可以参考的比例，以进一步指导和规范我国会呢？对此，投资性房地产准则及其应用指南均没有明确规定，计实务。因为我国目前融资租赁业务极少涉及房地产。租赁准则第五第二个问题是笔者在对某国有企业进行调研时发现的。条规定，融资租赁，是指实质上转移了与资产所有权有关的全假设该企业将一栋楼房临街房间用于出租（建筑面积占10%，部风险和报酬的租赁。其所有权最终可能转移，也可能不转公允价值占30%），其余房间用于内部职工安置（建筑面积占移。我国会计准则体系的发展方向是与国际会计准则趋同，根90%，公允价值占70%）。该栋大楼建筑成本为1亿元，若按建据《国际会计准则第40号——投资性房地产》第9条的规定，筑面积分摊，则职工购置安置房的总价为0.9亿元（假设不考融资租赁方式下出租给另一主体的房地产不属于投资性房地虑其他因素，下同）；若按公允价值分摊，则职工购置安置房的产。我国融资租赁方式下出租的房地产，对于出租人而言，不总价为0.7亿元。无论是我国会计准则还是国际会计准则都属于投资性房地产。对于承租人融资租赁租入的建筑物用于阴窑旬16窑上援 全国中文核心期刊·财会月刊阴出租，最符合投资性房地产准则及其应用指南规定的会计处间内进行转让或出让，因此拆迁暂时闲置的土地使用权应该理是：如果融资租赁