西安大明宫项目定位阶段汇报.ppt

高端重点竞品户型分析对比：曲江紫汀苑，户型中规中矩，南向四开间舒适度较高 260平米高层 南向面宽17.4米，南向四开间， 两卧室套房设计，四房设计，居住舒适性较好 客厅5.6米开间，南北通透 主卧4.5米开间，奢华衣帽间和主卫套房设计 圆形转角大面积观景阳台处理 260平米高层 高端重点竞品户型分析对比：金地湖城大境，户型一般，缺乏佣人房服务空间，主卫和衣帽间舒适度一般 394平米高层，空中顶层大平层 南向面宽17.3米，南向四开间， 两卧室套房设计，3+1房 客厅5.7米开间，南北通透，但无佣人房 主卧4.5米开间，南向套房设书房设计 主卫和衣帽间处理不奢华 225平米高层 南向面宽32米，南向四大开间， 一个卧室套房设计，4房 餐客厅一体横厅，13米开间，南北通透， 主卧套房奢侈，近9米开间，套房功能强化 次卧舒适度较低，缺乏套房，入户花园较多 高端重点竞品户型分析对比：中海御湖一号，户型中规中矩，阳台观景是亮点，但普遍缺乏佣人房 200平米高层 南向面宽12.6米，开间有限，南向三开间 两卧室套房设计，三房设计，户型中规中矩 客厅4.8米开间，南北通透 主卧4.2米开间，主卫尚可 南向阳台较大，观景效果好 267平米高层 南向面宽16.2米，开间一般，南向三开间 三卧室套房设计，四房设计，户型中规中矩 客厅5.5米开间，南北通透 主卧4.5米开间，主卫尚可 南向阳台较大，联通次卧和主卧 无佣人房 高端重点竞品户型小结：户型集中于260-300平米平层，小高层平层产品较多，高层平层较少，主流是三套房设计 中海 金地 精装 无 南向开间 三开间 客厅开间 5-5.5米 卧室套房 卧室开间 1主卧 2次卧套房 主卧4.2-4.5米 次卧3.3-3.6米 形态 高层 平层 四开间 无 5.5-5.7米 1主卧套房 1次卧套房 主卧4.4-4.5米 次卧3.3-4.2米 小高层 平层 和园 无 三开间 四开间 5.5米 小高层 平层 主卧4.4-5米 次卧3.4-3.6米 绿地 精装 四开间 6米 1主卧 2次卧套房 1主卧 2次卧套房 小高层 平层 紫汀苑 无 四开间 5.6米 主卧4.5米 次卧3.6-3.7米 小高层、高层 平层 1主卧 2次卧套房 精装高层高端再改产品做差异化思路 建议平层面积控制在200平米左右，总价240-260万（单价1.3万左右） 建议复式产品面积控制在240-260平米，总价300-360万（单价1.4万左右） 高端重点竞品产品分析：物业服务、社区景观、科技投入、居住服务和商业配套将是大明宫项目的重点突破点 中海 金地 荣禾 物业 4.5分 周边景观 4.5分 社区环境 4分 安防保障 商业配套 居住服务 5分 4.5分 3.5分 4分 3.5分 5分 和园 4分 4分 3分 绿地 3.5分 4分 3.5分 4.5分 紫汀苑 3分 3.5分 3分 科技投入 4分 1分 1分 1分 3分 1分 3.5分 3.5分 3.5分 3.5分 4分 3.5分 3分 2分 2分 3分 2.5分 2分 大明宫高端项目可以通过商业综合体的高端酒店公司物业进行提供 2分 3分 3分 1分 1分 一、土地质素判定 二、市场竞争格局和产品定位 三、产品户型配比和产品建议 四、营销策划思路和营销计划安排 大明宫产品配比建议：首改+再改+高端，差异化竞争思路 销售总价段合理的G2+TOP1类高层产品。 15% 10% 30% 20% 5% 20% 面积占比 330万/1.4万 13年 240 4房2卫/1T2带B+标 高层/超高 复式不挑高 再改 客户 类别 产品类型 产品配置 建筑 面积 入市时间 总价 单价 首改 舒适三房 高层 3房2卫/1T2带B-标 138 12年 150-160/1.1万 再改 豪华三房 高层/超高 3房2卫/1T2带B+标 200 12年 260/1.3万 再改 复式产品挑高 高层/超高 4房2卫/1T2带B+标 240 12年 360万/1.5万 高端 复式豪华四房 高层 4房4卫/1T2带A标 360 14年 720/2万 高端 豪华四房 高层 4房4卫/1T2带T标 400 14年 800/2万 一、土地质素判定 二、市场竞争格局和产品定位 三、产品户型配比和产品建议 四、营销策划思路和营销计划安排 我司高端产品推售计划：以公园为主线，带动两大项目同时出击，大明宫项目主打文化和历史。 大明宫 大明宫国家遗址公园 精装高层豪宅 大体量商业配套 城市便捷教育配套 一线公园景观 主要卖点 独特卖点 唐代大明宫遗址历史文脉 一线大明宫公园景观 城市二环内便利地段 城市中央公园 核心卖点：外景内园，商业综合体，大唐文化 万科·大明宫核心卖点：地段+景观+文化 悠久历史地位 丰富文化底