衡水房地产市场调研分析报告.doc

2010衡水房地产市场调研分析报告 完美顾问 2010年1月 目 录 前言 第一部分：城市战略规划分析 第二部分：2009年房地产市场回顾 一.2009年全国房地产发展回顾 二.2009年衡水房地产发展回顾 第三部分：衡水房地产发展现状 一.城市板块区域划分及分析 二.城市房地产住宅市场现状分析 三.城市各板块活跃项 1.以衡水湖为中心，以主城区和冀州市区为两 1.在“一湖双城”基础上，以衡水湖为中心，以交 1.以衡水湖为生态核心，以环湖地区之间的高等 翼，形成“一湖双城”的发展结构，实现城 通干线和产业为依托加强与枣强地区联动形成 级交通环线为联系通道，构建“一湖五城”的 区面积增加100km2、衡水湖湖面达到100km2 “一湖三城“生态组合型城市。 区域空间总体布局。 、城市人口达到100万的发展目标。 2.一湖：即衡水湖生态核心。 2.一湖：即衡水湖生态核心。 2.一湖：即衡水湖生态核心； 3.三城：即主城区、冀州市区和枣强县城。 3.即主城区、冀州市区副中心、深州市区副中心、 3.双城：即主城区和冀州市区。 枣强县城副中心、武邑县城副中心。 2.第一阶段“水市湖城”发展规划 近期（到2012年），围绕衡水湖，打造“一湖两城六组团”的城市格局，即把桃城和冀州作为一个城市来整体规划建设，并把衡水湖周边的六个产业功能区（北田国际会展休闲度假区，魏屯国际商务休闲度假区，徐庄国际休闲避暑区，小寨西西休闲度假区，河沿商业娱乐休闲度假区，彭杜都市亲水休闲度假区）作为六个组团来推进，城市建设控制区面积增加到300平方公里，城市人口达到100万。 “两城六组团”及衡水湖规划图 二、战略重点 1.整体提升城市品位 着眼于“改造老城、拓展新城、打造湖区、扮靓景区”，完善“水市湖城”空间发展战略规划及各专项规划，同时，加快同城化管理步伐，为大城市构架打好基础，到2012年，“一湖两城”2/3的城中村和旧居住区完成改造。加快推进“金三角”区域、湖东东区等新城区开发建设，拉开框架，完善功能，到2012年，初步搭建起新城区的城市框架，并实现对桃城、冀州、枣强、武邑的同城化管理。 2.全面提速城镇化步伐 抢抓国家加快推进城镇化进程的机遇，通过做大规模、完善功能、提升品位，增强城镇的综合承载能力、辐射带动作用。一方面做好农村土地流转、劳动力转移“两转”文章，整合土地，集约经营，通过承包、租赁、股份制等形式，发展农业庄园，实施大户经营。另一方面通过优化环境、完善政策、提升产业等措施，吸引农村人口到城镇置业、就业、创业，让农民进城市，变农民为市民，每年有13万人口进入城镇，到2020年，“一湖五城”城镇化率达到60%以上，全市城镇化率达到全省平均水平。 3.倾力维护民生民利 着力提高城乡居民收入水平，提前两年（到2018年）实现农民收入比2008年翻一番，2020年实现城镇居民人均可支配收入达到全省平均水平。 4.超前拉开道路框架 按照“路顺河走、河绕路流”的原则，布局以衡水湖为中心的“七横七纵三延线”（七横，即北外环、人民路、滏阳路、滏阳二路、机场路、郑昔线、南外环；七纵，即西外环、西湖大道、中湖大道、迎宾大道、东湖大道、滨河大道、东外环；三延线，即滨湖北路、滨湖南路、106国道及其延长线）交通路网建设。 三、衡水战略规划对当地房地产的影响 优势：结合衡水自身发展现状及未来发展，提出了“水市湖城”这一全新概念，顺应了衡水本身发展态势，其中表现在： 整体城市品位的提升带动城市的经济建设发展改变原有衡水的旧貌，作为“城市建设者”房地产业随着城市的不断发展将发挥重大的作用，通过大项目的顶天立地、小项目的铺天盖地、所有项目的真正落地，构筑起“水市湖城”的大发展，对房地产行业整体水平的提升来讲是利好因素； 城镇化步伐的加快周边人口涌入市区造成城镇人口的增多，对购房的市场需求也将随之提升； 城市的不断发展人民生活水平及收入逐步提高，改善性住房、投资性购房的需求比例将逐步提升； 城市交通管网、市政配套的逐步完善，对周边各项目均有增加附加值的利处。 劣势：1.经济产