西丽房地产市场研究.ppt

* 商务公寓市场：商务公寓由于具有宜办公、宜居住的双重功能，在片区存在市场稀缺及客户群体支持的机会。 从过去及目前在售市场看，西丽公寓产品稀缺，主流面积段为30-50平米。 西丽公寓客户群主要以西丽本地投资客、南山科技园白领为主；西丽公寓型产品的出租率高，租金在2000以上，投资回报率较高。 * 公寓市场小结 * * * * 以学子荔园为代表的沙河西路以西片区楼盘，片区居住环境陈旧，以村民集资建房为主，配套不完善。 学子荔园： 占地面积：16756平方米 建筑面积：30041平方米 容积率：1.7 绿化率：30% 总户数：648户 产品：5栋6－7层洋房 户型： 72㎡两房、90-100㎡三房 开盘价格：3800元/平米，已无新房销售。 二手价格：16000元左右。 本项目2005年6月开盘，属于西丽较早的项目，户型以90平米中等户型为主，二手房价格相对较低。周边配套档次低端，居住环境较差。 * 沙河以西片区 * * 片区内已有约20位开发商进驻，整体开发规模较小，开发集中度低，无大品牌开发商参与竞争，中小型开发商一直处于“隐匿”状态，内部竞争程度较低。 片区开发集中度低，无大品牌开发商进驻，区域内部竞争程度较低。 本案 城市假日 佳兆业 皇庭 闽泰 宝华 合成隆 鼎胜 桑泰 天地 宝能 * 西丽开发商 西丽区域属于关内被遗忘的房地产发展洼地，历年供应较少，居住氛围较关内其它区域不够繁荣。 片区内开发集中度低，无大品牌开发商进驻，区域内部竞争程度较低 西丽地产市场小结 各片区市场状况：大学城片区最具发展潜力，西丽水库片区发展前景有限，塘朗和龙珠片区发展成熟，沙河西路以西，广深高速以北以高科技工业园为主，住宅发展前景一般，各片区目前均无新盘出售。 * 二、片区市场调查分析 一、西丽区域价值研判 西丽房地产概述 西丽历年楼市及二手房现状 项目未来竞争 公寓市场分析 汇报内容 * 西丽片区历年来供应偏少，规模较小。 近8年来，西丽每年新楼盘供应在5个以下，规模基本在10万以下，10年、11年则无新盘供应，整体供应少。 注：本数据来源于华房数据。 时间 项目 容积率 建筑面积 2004年 西丽山庄 0.56 2.4万 中爱花园 3.55 8.9万 2005年 皇廷香格里 3.8 1.9万 天地峰景 3.45 7.8万 2006年 西湖林语 2.8 9.5万 珠光花半里 4.62 3.85万 众冠西郡园 3.78 2.5万 2007年 香榭峰景苑 3.2 1.2万 2008年 桑泰丹华 2.8 6.2万 鼎胜林栖园 1.8 2.3万 塘朗雅苑 2.6 4.2万 香瑞园 1.7 10万 2009年 德意名居 2.8 5.6万 朗苑 1.4 1.46万 十五峯 2.2 17万 建面不足10万 建面不足5万 * 西丽历年楼市 * 深圳关内的价格洼地，价格普遍偏低。 时间 项目 容积率 建筑面积 建筑形式 开盘价格 2004年 西丽山庄 0.56 2.4万 多层 14000 中爱花园 3.55 8.9万 小高层 4350 2005年 皇廷香格里 3.8 1.9万 塔楼、小高层、高层 5500 天地峰景 3.45 7.8万 塔楼、小高层 6400 2006年 西湖林语 2.8 9.5万 塔楼、高层 9500 珠光花半里 4.62 3.85万 塔楼、小高层 8000 众冠西郡园 3.78 2.5万 塔楼、小高层 8000 2007年 香榭峰景苑 3.2 1.2万 高层 14000 2008年 桑泰丹华 2.8 6.2万 塔楼、小高层 16000 鼎胜林栖园 1.8 2.3万 多层 10000 塘朗雅苑 2.6 4.2万 小高层 11000 香瑞园 1.7 10万 多层 14000 2009年 德意名居 2.8 5.6万 高层 15000 朗苑 1.4 1.46万 高层 12000 十五峯 2.2 17万 高层 30000 西丽房地产市场一直处于深圳市价格洼地； 07年以前价格区间为6000-8000元/㎡，07年以后到09年新盘供应价格突破1万/㎡，分布在12000-16000元/㎡左右。 * 西丽历年楼市 * 首置、刚需客户，选择产品集中在70－90平中小户型；首改客户多选择120-140平中大户型。 时间 项目 户型面积 主力面积 2004年 西丽山庄 315-687m2 以315平方米~687m2为主 中爱花园 53-113m2 2房：54—82m2 2005年 皇廷香格里 38-95m2 38-95m2 天地峰景 78-142m2 3房：86—112㎡ 2006年 西湖林语 66-152m2 3房：100-122m2 珠光花半里 76-102m2 2房：72m2； 3房：99 m2 众冠西郡园 77-130m2 2房