烟台重点区域代表项目分析.pptVIP

市场典型项目户型分析 烟台市场板块划分 南大街北马路板块 板块特点：老城区改造为主，区域项目多为中等规模城市综合建筑体 区域属性：烟台的经济、文化和交通的中心，经济发达、交通便利、配套成熟、人口众多； 房地产特征：寸土寸金之地，以旧城改造为主，产品力以及形象力均可，市中心土地愈发稀缺，平均房价约9000元/平米； 客户来源：客户来源比较分散，依托自身完善的生活配套、商业和办公环境，客户群覆盖整个芝罘区的旧城区（奇山、塔山、白石村、民生小区、厚安小区、北马路、芝罘屯）的改善型需求； 同时吸引了大部分烟台外地高端客户：烟台县市区、山西、东北三省、北京地区； 南大街北马路板块—世茂·海湾1号 南大街北马路板块—世茂·海湾1号 南大街北马路板块—世茂·海湾1号 南大街北马路板块—世茂·海湾1号 南大街北马路板块—银都财富中心 南大街北马路板块—银都财富中心 南大街北马路板块—银都财富中心 南大街北马路板块—银都财富中心 南大街北马路板块—银都财富中心 东郊板块 板块特点：得天独厚的山海资源，烟台高端住宅的代表区域，高层板楼为主 区域属性：地处芝罘区与莱山区的交界处，自然资源优越、交通便捷； 房地产特征：该区域是烟台最早实现房地产开发的区域，得天独厚的自然景观，便利的城市区位被广泛认同；随着城市化的进程，海岸景观产品愈发稀缺，更促使该区域价格一路飙升；平均房价约9500元/平米，为目前在市区中最高； 客户来源：客户来源较为分散，主要为芝罘区、开发区、莱山区的高端客户（企业中高层、私企业主、政府公务员等），置业目的多为改善型需求，亦有部分投资型客户，除此之外，烟台县市区、东北、北京地区、上海客户亦占有一定比例； 本地客户与外地客户比列为6：4左右； 东郊板块—桃源一品 东郊板块—桃源一品 南郊板块 板块特点：芝罘区城市进程的延伸区域，区域项目多为大规模、低密度社区 区域属性：芝罘区南拓进程中新兴大型的居住组团，区域配套较为齐全，连接市区便捷； 房地产特征：项目较多，多为定位中低端大盘项目，部分存在拆迁难度，产品形式以小高层和多层居多，平均房价约5000元/平米； 客户来源：南城区域地缘性客户占主力（黄务、世回尧、上曲家、下曲家、蓁山、傅家）同时包括芝罘中心区工作的月收入在1500-3500元的白领、个体工商户等以及在南郊区域企业工作的务工人员（张裕葡萄酒公司、卧龙工业园）； 南郊板块—山语世家 南郊板块—山语世家 大南山-迎春大街板块 板块特点：依照政府整体规划和推动，打造新城市中心 区域属性：未来居住、行政、商业的中心，区域生态资源丰富 房地产特征：受生态资源和政府行为影响，新项目较多，以产品线丰富的大规模项目居多，主要供应高层、高密度产品，平均房价约5500元/平米； 客户来源：大南山板块客户分布于塔山、奇山、黄务、环山路等大南山森林公园的地缘性客户，以首改需求为主；迎春大街板块客户主要分布于市中心、西城区、环山路附近、迎春大街附近、烟大附近的首置、首改客群 大南山-迎春大街板块—海天四季花城 大南山-迎春大街板块—海天四季花城 福山板块 板块特点：城市地位显著提高，区域品质逐步升级 区域属性：集食品加工、居住、现代化工业服务为一体的综合功能城市片区 房地产特征：在轻工业区确立的同时，完善住宅产业，通过高品质、低价位的整体定位，提升周边居民居住品质； 客户来源：地缘性客户占据主力，包括福山当地村民、公务员、周边工业园以及产业园员工，开发区的部分工厂从业人员 福山板块—香逸中央 福山板块—香逸中央 福山板块—香逸中央 * 幸福—西城板块 南大街— 北马路板块 南郊板块 东郊板块 大南山—迎春大街板块 开发区一、二线海景板块 开发区腹地板块 福山板块 滨海南路沿线板块 烟台银都实业有限公司 8800 超高层公寓 银都财富中心 楼盘名称 类型 均价 开发商 世贸海湾1号 超高层公寓 11000 烟台世贸置业有限公司 御金台 超高层公寓 9200 烟台驰盛房地产开发有限责任公司? 区域代表项目 3.36万㎡ 占地面积： 均价： 13000元/㎡ 项目位置： 位于芝罘区大马路 建筑面积： 37.7万㎡ 建筑类型： 板楼、塔楼 开盘时间： 08年1月 入住时间： 10年6月 开 发 商： 烟台世茂置业有限公司 物 业 费： 2.8元/平米*月 绿化/容积率： 绿化率25％；容积率8.23 产 权： 70年 物 业： 建设物业 总 套 数： 682套 中小面积约448套，面积在80-170㎡之间，总价在90-