湖北锦绣天下一二期商业阶段性总结及下阶段推广策略.docVIP

锦 绣 天 下 一 、 二 期 商 业 阶 段 性 总 结 及 下 阶 段 营 销 措 施 上海富阳物业咨询有限公司 一、宜昌市商业现状简况 2011年宜昌商业地产处于社区商业和大型综合型商业齐头并进的时代，大规模的城郊社区持续开发中，旧城区的改造也加快了整个城区的商业市场的重新定位，因此近期商业市场增长较快，随着华祥商业中心、金东山4期、金东山6期大体量入市以及万达广场的商业的持续销售，使宜昌市商业体量创了历史新高。在商业的销售上比较突出的是专业市场和大型商业广场销售，尤其是金东山系列和华祥商业中心的热销可见一斑。而作为社区型商铺除了个别商铺地段较佳，面积段合理，总价区间合适的销售情况尚可外，其余商铺均以首先销售小面积商铺，大面积商铺招商作为主要手段，如金缔华城。 商铺个案简表 案名 锦绣天下3、5、6号楼 金缔华城 墨池苑 卓越广场 华祥商业中心 CBD中心商务区二期 万达广场 体量（㎡） 1万 1.5万 1.2万 4万 一期20万 1.75万 13.5万 形态 高层住宅3层底商 小高层住宅2层底商及地下一层商业 高层住宅4层底商 高层住宅6层底商 7、8号楼3F独立商业，3号楼5F独立商业（红星美凯龙） 高层建筑7F底商 3F独立商业 层高 4.2米 -1F4.2米，1F4.2米，2F3.9米 4.8米 1F4.8-5.2米，2-5F5米，6F9米 1F5米，2F4.7米，3-5F4.2米 1F6米，2F5.2米，3F4.8米，4F3.5米，5-7F3.2米 4.8米 主力面积（㎡） 50-200 外街1、2F140-300，内街60-150，地下60-70 140-150 1F30-200，2F 40-70，3-5F60，6F6000 30-50 1F200-3002F:3200，3F:35004F A座651，B座590,5-7FA座709，B座808。 30-50 均价（元/㎡） 7000 外街1、2F16800，内街1、2F10000，-1F7000 1F4万、2F2万、3、4F9000 1F38000-65000，2F20000，3-5F：15000， 6F不售 7、8号楼均价：16000， 3号楼（即红星美凯龙）均价：13000 1F均价75000，2-3F不售无价格。4F靠近夷陵大道26000， 靠近西陵二路22000。5F靠近夷陵大道10500，靠近西陵二路9800。6-7F靠近夷陵大道9700，靠近西陵二路9300。 1F50000,2F20000-32000,3F20000 主力总价（万元） 50-200 60-300 250-400 100-500 7、8号楼40-80，3号楼20-30 500-1500 165-275 租金水平（元/㎡/月） 16-75 50-200 只售不租 50-300 包租10年，合计回报91% 120-450 50-480 开盘时间 2010．4 2009．5 2010.8 2010．8 2010.11 未开 2009.9 销售策略 只售不租 招售并举，地下商业包租二年 只售不租 招商引入大商家，带动小商铺销售 引入红星美凯龙，10年包租销售 大部分持有，出售少量位置差，靠夷兴路门面在售 招商品牌商家，带动商铺销售，万达专业管理 去化率 70% 60% 未售 54% 88% 未售 75% 主力商业业态 餐饮、网吧、茶楼、金融等社区型商业 餐饮、银行、美容、酒店等 未定 影院、武商、肯德基、百货大商家带动小商户 家具卖场、影城、洲际酒店为主打业态 百货、影城、游乐场、餐饮等业态全覆盖 百货、影城、游乐场、餐饮等业态全覆盖 锦绣天下一、二期商业现状 截止2011年10月25日，锦绣天下一期1-4号楼商业已售面积2427.14平米，未售已租面积5608.35平米，未售空置面积5593.57平米。锦绣天下一期5、6号楼及3号楼裙楼商业面积9832.18平米，共59套商铺，现已售35套，共计6542.63平米，可售24套，共计3325.71平米。锦绣天下二期商业面积总计9971.2平米（含474.64平米社区医疗用房），共计37套（含2套社区医疗用房），现已售6套，共计1590.82平米。现整个销售情况不太理想，未达到公司制定的目标，因此我们要总结前期销售中存在的问题，以找到原因，为下阶段商业销售任务做好准备工作。 锦绣天下一、二期商业销售节点： 上阶段商业销售总结分析 （一）执行因素： 1、沟通未及时，工作推进慢。 2009年9月我公司针对宜昌商业市场的分析结合本案商铺的规划布局，提出了对本案一期商业进行重新规划划分的思路，并得到贵方认可。在我公司和贵方工作人员执行过程中，由于初次合作在工作模式和沟通上未达成很好的默契，导致在调整规划方案过程中出现了较